L’errore che costa caro in atto di vendita: plusvalenza sulla donazione

Come funziona la plusvalenza sulle donazioni con Superbonus, e quali sono le esenzioni previste dalla legge? Una recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate chiarisce ogni dubbio e spiega nel dettaglio come comportarsi quando si vuole vendere una casa ricevuta in donazione e oggetto di interventi agevolati dal Superbonus.

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La materia delle donazioni, negli ultimi mesi, è spesso al centro del dibattito normativo. In particolare, questo è dovuto al fatto che ci sono numerose novità inerenti la tutela di chi acquista una casa oggetto di donazione, e che si stanno rivedendo le caratteristiche e i vincoli di questa particolare cessione di proprietà.

Parallelamente, anche il Superbonus non smette di essere sulla bocca di tutti, e non è raro chiedersi come ci si debba comportare nel caso in cui si voglia vendere un immobile ricevuto in donazione e che è stato oggetto di interventi agevolati dal Superbonus.

In particolare, la domanda che sorge più frequentemente riguarda la plusvalenza, ossia quell’incremento di valore che l’immobile guadagna in seguito ad interventi di miglioramento. Su questa tematica, l’Agenzia delle Entrate ha da pochissimo emesso una risoluzione che chiarisce ogni dubbio: ecco cosa c’è da sapere a riguardo.

Donazioni con Superbonus

Il caso che ha portato alla risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 riguarda un immobile ricevuto in donazione nel 2012, e che è stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. I lavori sono terminati a dicembre 2024 e, dalla cessione, l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale. Questo è un dettaglio rilevante ai fini del pagamento dell’imposta sulla plusvalenza, come specifica l’Agenzia delle Entrate nella sua risoluzione.

Se la casa che si riceve in donazione non viene usata come abitazione principale per la maggior parte del tempo che intercorre tra la cessione e la futura vendita, infatti, non si può essere esenti dal pagamento della plusvalenza.

Questo vale però, solamente se sono trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori del Superbonus. Un altro caso in cui si è esenti dal pagamento riguarda la cessione per successione. Per giustificare questi chiarimenti, l’Agenzia delle Entrate cita le fonti normative a cui fare riferimento per questa specifica materia.

Riferimenti normativi

Il principale riferimento normativo è il nuovo comma b-bis) dell’articolo 67 del Tuir (introdotto dalla Legge di Bilancio 2024), che considera redditi diversi:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati […] che si siano conclusi da non più di 10 anni dall’atto di cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Riepilogando, quindi:

• la plusvalenza viene tassata se i lavori Superbonus sono conclusi da meno di 10 anni;
• sono esclusi dalla tassazione le successioni e gli immobili adibiti ad abitazione principale;
• il calcolo della plusvalenza riguarda la prima cessione di immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione e dalla tipologia di intervento effettuato.

Donazioni con Superbonus: foto e immagini