Acquisto di immobile ereditato con Superbonus: come calcolare la giusta cifra della plusvalenza
- Giornalista
Per chi ha acquistato un immobile ereditato con Superbonus è necessario non farsi cogliere impreparati, conoscere la normativa e imparare a calcolare la giusta cifra della tassazione sulla plusvalenza.
Vendere un immobile comporta conoscere bene le normative e ogni dettaglio che riguarda il passato e il presente dell’immobile in questione. Anche dalla parte dell’acquirente è bene informarsi su ogni cambiamento strutturale della casa da acquistare, per comprendere eventuali variazioni e una documentazione pregressa da acquisire.
Spesso capita di acquisire un immobile oggetto di Superbonus in parte tramite eredità e in parte con l’acquisto a titolo oneroso e possono emergere annose questioni legate alla tassazione della plusvalenza negli anni. Scopriamo di cosa si tratta e cosa dice la normativa a riguardo.
Immobile ereditato con Superbonus e tassazione della plusvalenza
La questione della tassazione della plusvalenza su un immobile ereditato e oggetto di Superbonus è da sempre molto annosa. Vi sono infatti numerose eccezioni da tener presente, così come un iter preciso da seguire in caso di vendita o acquisizione, chiariti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024 tramite i suoi canali ufficiali.
Partiamo dalla normativa di base, con l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del Tuir inserito nella legge di Bilancio 2024, che prevede una nuova plusvalenza per le cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus se questa avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Non è semplice determinare il momento preciso nel quale si verifica la cessione, così come valutare alcune eccezioni.
L’eccezione della normativa
Parlavamo appunto di eccezioni e ne è presente una importantissima. Si tratta di quando la quota dell’immobile perviene dalla successione e non è così soggetta a tassazione. Si tratta di un punto fondamentale per chi acquista parte dell’immobile tramite eredità e un’altra parte con acquisto oneroso, facendo così una distinzione tra la parte ereditata non imponibile e l’altra, invece soggetta.
Per questa ragione, la parte di tassazione va effettuata solo sulla seconda parte. Inoltre, bisogna chiarire che tipo di interventi sono stati effettuati tramite Superbonus: non è rilevante se considerino parti comuni del condominio come facciate o tetti o parti della casa. In entrambi i casi la plusvalenza infatti è tassabile.
Come calcolare la plusvalenza
Passiamo ora al calcolo della plusvalenza: si tratta della differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il prezzo di acquisto originario, rivalutato e aumentato dei costi post Superbonus, come riporta l’articolo 68 comma 1 del Tuir. Nel caso analizzato di metà immobile acquistato tramite eredità e metà tramite titolo oneroso, la parte imponibile come detto sarà solo in riferimento alla seconda, quindi al 50%. Inoltre, le spese sostenute per il Superbonus non possono essere considerate nella plusvalenza prima dei dieci anni dalla fine dei lavori, ossia il tempo minimo da legge per la detraibilità fiscale.
Dal 1 gennaio 2024 inoltre, c’è la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze della vendita di immobili sottoposti a Superbonus, semplificando così il calcolo fiscale, prevedendo con precisione i costi della cessione, riducendo i casi di confusione e incertezza.
