Casa comprata all’asta occupata: cosa fare?

Cosa è possibile fare allorquando nell’immobile acquistato all’incanto, continui a vivere il precedente proprietario ? Come e secondo quali modalità ci si può opporre al « canone vile » ?

Casa comprata all’asta occupata: cosa fare?

L’acquisto di beni immobili all’asta fallimentare tutela il diritto di proprietà, in senso assoluto, da ogni tipo di rivendicazione di terzi sullo stesso.

La vendita all’asta è uno dei modi di acquisto più sicuri e tutelati dalla legge.

Generalmente, gli immobili apposti all’asta fallimentare sono acquistati a prezzi vantaggiosi, ma può capitare che il precedente proprietario occupi ancora l’appartamento.

Ci si chiede, allora, cosa fare quando l’immobile acquistato all’asta risulti essere ancora occupato dal debitore.

Casa acquistata all’asta è occupata: cosa posso fare?

Il problema succitato è molto comune, ma la Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 23508 del 27 luglio 2022.), ha statuito che sia possibile che, qualora l’occupante sia un inquilino, quest’ultimo potrà essere allontanato qualora il canone corrisposto risulti essere simbolico, ben al di sotto della somma dovuta.

Asta immobiliare giudiziaria: che cos’è?

La vendita all’incanto dei beni è un procedimento per effetto del quale, il giudice dell’esecuzione, su istanza dei creditori, consente a quest’ultimi di veder soddisfatta la propria richiesta di elargizione del credito attraverso la vendita forzata del bene del debitore.

L’asta fallimentare potrà svolgersi in due modalità:

  • Con incanto: quando, in presenza di più offerte, prevale tra gli offerenti chi abbia proposto una base d’asta più alta
  • Senza incanto: quando l’offerta sia presentata in busta chiusa contenente un importo uguale o superiore alla base d’asta.

Qualora l’offerente concorra da solo, sarà obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo che ha offerto, pena pagamento di cauzione del 10%.

Al termine della procedura, il bene pignorato, coattivamente verrà assegnato all’aggiudicatario da parte del giudice, secondo la formula da quest’ultimo espressa “libero da pesi” ovvero sottratto ad ipoteche. Il ricavato della vendita sarà destinato a soddisfare i creditori.

Casa venduta all’asta occupata: ecco cosa è possibile fare

Nel caso di specie, infatti, il giudice con il decreto di trasferimento pone in essere una richiesta di rilascio del bene immobile aggiudicato all’asta.

Tale decreto contiene l’ingiunzione di liberare, ad horas, l’immobile qualora fosse ancora occupato.

Pertanto il giudice emette un titolo che consente all’aggiudicatario del bene acquistato all’asta, di poter liberare l’immobile illegittimamente occupato dal debitore o dall’affittuario.

Nel caso in cui il conduttore occupi l’immobile senza regolare contratto, si potrà procedere allo sgombero coatto.

La Corte di Cassazione, in merito, ha statuito che il locatore non sia tenuto a rispettare la locazione allorquando il prezzo corrisposto dal conduttore sia inferiore di un terzo al prezzo giusto o risultante dalle precedenti locazioni.

Pertanto, quando il debitore-conduttore, continui ad occupare l’abitazione acquistata all’asta, corrispondendo un canone iniquo o cosiddetto vile (sostanzialmente simbolico o inferiore ad 1/3 al prezzo normalmente corrisposto), potrà essere cacciato dall’immobile seppure il contratto di affitto sia stato stipulato ancora prima del pignoramento del bene.

L’iniquità del canone di locazione, asserisce la Suprema Corte di Cassazione, potrà essere provata in giudizio, dall’aggiudicatario del bene all’asta, con ogni mezzo o mediante contratti di locazione di immobili simili al proprio.

Per gli ermellini, dunque, il pagamento del “canone vile” da parte del debitore conduttore, non potrà essere opposto all’esecuzione forzata della vendita del bene, giacché l’aggiudicatario dell’immobile, dopo averlo acquistato, si ritroverebbe a doversi accontentare di un affitto di valore inferiore a quello del mercato e di gran lunga insoddisfacente rispetto al valore dell’abitazione.