Ho usufruito per anni del passaggio su di un fondo ora chiuso: cosa posso fare?
- Esperto legale, Giornalista
Cosa accade allorquando per anni, al fine di accedere su di una strada o su di una propria proprietà, si è usufruito gratuitamente del passaggio su di un fondo poi chiuso?
La servitù di passaggio disciplinata ex art.1027 c.c. tutela l’esercizio di un peso da parte del proprietario di un fondo sul fondo appartenente ad altro proprietario.
La servitù è, dunque, è un diritto reale di godimento su cosa altrui giacché il proprietario del fondo dominante la esercita a carico del fondo del proprietario del fondo servente.
L’altruità del fondo servente è un elemento fondamentale affinché si eserciti il diritto di servitù dato che la medesima proprietà di due fondi contigui farebbe venir meno il peso da esercitare a carico del fondo servente.
La servitù di passaggio: cos’è
Tra le varie forme di servitù, quella di passaggio che, a sua volta, si distingue in volontaria e coattiva.
Altra tipologia di servitù è quella esercitata per usucapione (ad esempio il passaggio per 20 anni su di un fondo va a determinare l’acquisizione di un diritto reale su fondo di proprietà altrui).
Infine la servitù può derivare da destinazione del padre di famiglia.
I requisiti alla base della costituzione del diritto di servitù sono:
- contiguità del fondo dominante e del fondo servente
- utilità del fondo servente rispetto al godimento del primo.
Servitù di passaggio e successiva chiusura del fondo
Ed allora, a questo punto occorre chiedersi cosa succede quando il proprietario del fondo dominante, dopo aver beneficiato del passaggio gratuito su di un fondo servente per un certo tempo, si ritrova ostruito il passaggio per chiusura del fondo stesso di proprietà altrui.
Invero il caso succitato è alquanto frequente giacché il proprietario del fondo servente è legittimato, disponendo del bene, ad apporre delle transenne o a recintare il proprio bene.
L‘art.841 del c.c., infatti, prescrive che il proprietario possa chiudere in qualunque momento il proprio fondo purchè il suo scopo non sia quello di nuocere o recare danno ad altrui con atti emulativi.
Servitù ed atti emulativi: cosa s’intende
Ma cosa sono gli atti emulativi sul fondo e perché sono vietati con orientamento univoco dalla corte di Cassazione.
In gergo per atto emulativo s’intende qualunque atto che privo di utilità, risulti essere compiuto al solo scopo di nuocere o recare molestie ad altrui (cass.sentenza 11 Aprile n.5421).
Ritornando al quesito precedente, una recinzione può rappresentare un atto emulativo cagionante un danno al diritto altrui?
La Cassazione ha sancito quanto segue: “ in materia di servitù di passaggio, nel caso in cui il proprietario del fondo servente intenda esercitare la facoltà, prevista dall’art. 841 c.c., di chiudere il fondo per preservarlo dall’ingerenza di terzi, spetta al giudice di merito stabilire in concreto quali misure risultino più idonee a contemperare i due diritti, avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d’esercizio e alla configurazione dei luoghi (v. Cass. nn. 15971/01, 9631/99, 1212/99, 5808/98, 2267/97 e 8536/95? (Cass. 23 settembre 2013 n. 21744).
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In altri termini sulla lesività o meno dell’apposizione della recinzione al diritto di servitù altrui, spetta, a seconda del caso, al giudice pronunciarsi con sentenza in relazione allo stato dei luoghi.
La servitù e gli atti di tolleranza
Il proprietario del fondo confinante che si ritrovi un cancello ostativo del proprio passaggio sul fondo servente, cosa può fare per far valere il diritto di passaggio?
L’esercizio nel tempo della servitù può comportare l‘acquisizione del diritto reale per intervenuta usucapione?
Ebbene, se il passaggio era pacifico e non clandestino, dopo 20 anni, è possibile costituire in capo ad un proprietario del fondo dominante l’acquisizione della servitù per usucapione.
E’ possibile ma non sicuro. In tal caso il proprietario del fondo servente potrebbe sostenere di aver tollerato tale passaggio e l’atto di tolleranza interrompe la continuità per far intervenire l’usucapione.
Gli atti di tolleranza ex art.1144 c.c. non sono utili all’acquisizione per usucapione della servitù di passaggio poiché comportano un godimento di modesta portata, risultando incidenti debolmente sull’esercizio del diritto da parte del titolare.
Tali rapporti se giustificano il permesso ad usufruire del fondo servente, ex post non sono satisfattivi della configurazione di quel peso e della pretesa possessoria sul fondo servente esercitato nel tempo per poter far valere il diritto acquisito per usucapione.
Pertanto, il proprietario che per 20 anni abbia esercitato il peso sul fondo servente senza atti di tolleranza, per amicizia o intercorrenti rapporti di familiarità con il proprietario del fondo servente, si trovi un cancello ad ostacolare il passaggio e l’accesso sul fondo altrui, potrà e dovrà ricevere le chiavi utili per l‘accesso avendo acquisito nel tempo il diritto di servitù per usucapione.
In caso contrario, se il proprietario del fondo servente dimostri che il passaggio sia avvenuto per:
- atti di tolleranza
- mero permesso derivante da rapporti di amicizia o familiarità,
tali atti interrompono la continuità nel tempo facendo venire meno l’acquisizione della servitù per usucapione per mancanza di quel peso esercitato sul fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante.
