Cos’è la servitù di passaggio: come funziona


Il termine servitù di passaggio indica la sussunzione a disponibilità di un fondo in posizione servente a favore di un altro fondo dominante appartenente ad altro proprietario. Ecco le varie forme di servitù e come distinguerle.

Terreno


 

Ciò che i romani intendevano quale servitù prediale è disciplinato dall’art.1207 c.c.

Ai sensi e per effetto di quest’ultimo, per servitù, si intende l’imposizione di utilità che un fondo servente deve svolgere per consentire al proprietario del confinante fondo dominante il godimento di quest’ultimo.

La servitù ha ragione d’essere se uno o più fondi confinanti tra loro appartengano a differenti proprietari altrimenti non avrebbe senso il peso giuridico gravante sul fondo servente da parte del fondo dominante se il proprietario di entrambi risulti essere lo stesso.

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La servitù di passaggio sul fondo confinante

La servitù di passaggio è un diritto prediale esercitato in questo caso dal proprietario di un fondo sul fondo confinante appartenente ad altro soggetto affinché possa accedere alla sua proprietà.


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Qualora la servitù riguardi una strada privata attraverso la quale siano legittimati a passare per entrare nelle proprie abitazioni, tale strada sarà soggetta alla servitù pubblica di passaggio.

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Limitazioni del proprietario al passaggio sul proprio fondo

Il titolare di un fondo servente può delimitare il perimetro di quest’ultimo apponendo una recinzione o un cancello purché con tali atti non limiti la servitù di passaggio del titolare del fondo confinante.

L’art.841 c.c in tal senso precisa che il titolare del fondo servente potrà apporre un cancello automatico all’ingresso del proprio fondo per delimitare l’accesso di terzi ma con obbligo di consegnarne le chiavi ai titolari del diritto di servitù di passaggio sul proprio fondo.

L’art.1061 c.c., infatti, obbliga il titolare del fondo servente a non aggravare o limitare l’esercizio della servitù da parte degli aventi diritto.

La servitù di passaggio ex art.1051 c.c.

Tale diritto prediale è esercitato dai proprietari di fondi confinanti su di un medesimo fondo che per collocazione territoriale vincola il proprietario a dover consentire l’accesso ed il passaggio sullo stesso per poter usufruire del proprio bene.

Tale servitù può essere volontaria allorquando è statuita con contratto intervenuto tra le parti interessate.

Di contro, la servitù è coattiva allorquando in assenza di accordo spetti al giudice rilevare la sussistenza di un diritto sul fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante con conseguente riconoscimento a carico di quest’ultimo di un’indennità al titolare del fondo servente.

Servitù apparenti e non apparenti

Le servitù apparenti sono quelle in cui l’utilità o il peso del fondo dominante sul fondo servente si manifesta con opere esterne e visibili. Da quest’ultime emerge l’utilità del fondo servente rispetto a quello dominante.


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Le servitù non apparenti,  invece, sono quelle per cui l’esercizio del diritto non si manifesta con opere manifeste e visibili sul fondo servente.

Le servitù positive e negative

Le servitù positive vincolano il proprietario del fondo servente a sopportare le attività sul proprio fondo da parte del proprietario del fondo dominante per potere godere maggiormente di quest’ultimo.

Le servitù negative limitano le attività di disposizione del fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante per il godimento di quest’ultimo.

Servitù continue e discontinue

Sono continue le servitù che necessitano di attività costanti nel tempo.

Discontinue le servitù che non necessitano di tale continuità nel tempo di atti dispositivi del fondo servente.

Estinzione del diritto di passaggio

In alcune circostanze il diritto di servitù di passaggio può estinguersi.

Si estingue, in particolare, quando è statuito con contratto in cui è fissata la data di scadenza alla sopravvenienza della quale cadrà il diritto.

E’ possibile che la servitù si estingua per una volontà unilaterale del proprietario del fondo dominante che decida di non usufruire più del passaggio.

Ed ancora, è il giudice che può sancire con sentenza la non necessità della servitù di passaggio.

La servitù, infine, cessa quando il proprietario del fondo dominante diventa titolare del fondo servente ovvero quando la servitù non venga più esercitata per 20 anni

Acquisto del diritto di servitù per usucapione

Il diritto di servitù per usucapione ovvero per esercizio continuato nel tempo non avviene in automatico nè per atti di tolleranza del proprietario del fondo servente.

Quest’ultimo qualora nel tempo abbia concesso al proprietario del fondo dominante il passaggio sul proprio fondo in forza di rapporti di amicizia o di buon vicinato, tale atto di tolleranza non può  servire da fondamento per l’acquisto del diritto di passaggio per esercizio continuato nel tempo.

Avv. Ennio Carabelli

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