Detrazioni fiscali per ristrutturazione: cosa accade quando si vende casa


Chi beneficia delle detrazioni fiscali per ristrutturazione, ecobonus, bonus mobili e bonus sicurezza quando cambia la proprietà. Analisi dei casi specifici: compravendita, permuta, cessione quota parte, usufrutto, eredità, locazione, comodato d’uso.

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Materia a volte complessa quella che riguarda le detrazioni fiscali relative ad interventi di ristrutturazione, riqualificazione energetica, rinnovamento dei mobili o per rendere l’abitazione più sicura, proteggendola da intrusioni per nulla desiderate, come possono essere quelle dei ladri.

A distanza di anni dai lavori effettuati e pagati, cambiare casa per mille motivi, come può essere la necessità di un’abitazione più grande per la nascita di un figlio, il trasferimento per motivi di lavoro od una separazione coniugale, si pensa allora a come non perdere i benefici fiscali scattati con le opere effettuate e pagate. Ecco quali sono le norme in vigore.


Compravendita

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Nel caso di un’operazione di compravendita di un immobile, quando il venditore abbia sostenuto spese per ristrutturazione aventi requisiti per la detrazione fiscale, l’importo detraibile (ovvero le rate non ancora scaricate in dichiarazione dei redditi) restante viene trasferito al compratore dell’immobile, per i rimanenti periodi di imposta.


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Ad affermare e confermare questa tesi è l’Agenzia delle Entrate con una circolare del 31 maggio 2019.

Se però, il contratto di compravendita viene stipulato nello stesso anno in cui sono state sostenute le spese per la riqualificazione dell’immobile, allora la detrazione rimane in capo al cedente e che così fruirà delle 10 rate complessive della detrazione, dunque della quota intera.

Scrittura privata

Quando le parti preferiscono accordarsi per una diversa divisione delle quote rimanenti delle detrazioni, occorre che venga indicato nell’atto notarile di compravendita o mediante scrittura privata autenticata, nella quale indicare che l’accordo è un’appendice dell’atto notarile precedentemente stipulato.

La trascrizione dell’accordo sul solo preliminare di compravendita non è sufficiente: occorre che venga indicato anche nell’atto di compravendita.

Permuta dell’immobile

Il caso specifico della permuta dell’immobile, sia mediante pagamento di un corrispettivo che senza, si risolve in maniera identica a quello della compravendita.

Dunque è necessaria l’indicazione nell’atto notarile che la detrazione non viene ceduta all’acquirente.

Cessione di una quota dell’immobile

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Il caso della cessione di una quota parte dell’immobile, che non sia dunque il 100% della proprietà, non permette il passaggio della detrazione all’acquirente. Sarà ancora la parte venditrice, che ha sostenuto le spese, a poter beneficiare della detrazione.

La residua detrazione viene trasferita all’acquirente soltanto se con la cessione pro-quota, egli diventa proprietario esclusivo dell’immobile (Risoluzione 24.03.2009 n. 77 e Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.3).

Usufrutto

Quando il nudo proprietario esegue e paga i lavori di ristrutturazione che beneficiano dei bonus casa, il trasferimento del diritto reale dell’uso della casa all’usufruttuario non determina il passaggio ed il godimento delle quote di detrazione fiscale.

Inquilino o comodatario

Quando è l’inquilino o il comodatario, ovvero colui che ha ricevuto in uso gratuito l’abitazione, ad aver sostenuto le spese per la ristrutturazione, non si verifica il passaggio della detrazione nel caso di cessazione del contratto di abitazione.

In questo modo, continueranno a beneficiarne al momento della dichiarazione dei redditi, pur non abitando più nell’immobile.

Immobile in eredità

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Nel caso in cui l’immobile sia inserito nella successione per causa di morte, la detrazione viene trasferita soltanto all’erede che detiene materialmente il possesso e la disponibilità dell’immobile.

In presenza di più eredi e senza che nessuno di questi vi abiti realmente, la detrazione viene divisa in parti uguali fra gli eredi.

Se il coniuge superstite gode del diritto di abitazione, è quest’ultimo a poter beneficiare della detrazione residua.

Nel caso in cui l’immobile oggetto della successione venga concesso in locazione o comodato a terzi, la detrazione fiscale non è utilizzabile a vantaggio di nessuno fino a che non cessa il rapporto di affitto o comodato.

Se l’immobile ereditato viene venduto a terzi la detrazione fiscale residua viene persa e non può essere sfruttata nè dal venditore nè dall’acquirente.

Caso particolare: immobile in affitto

Qualora il defunto, titolare della detrazione fiscale, viveva nell’immobile in seguito a contratto di locazione, la detrazione può essere ceduta all’erede, solo nel caso in cui continui nel rapporto di locazione. Altrimenti, in caso di rinuncia, la detrazione viene persa e non può essere trasmessa a nessuno.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design
  • Fonte Google News

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