Casa in costruzione: come acquistare in sicurezza


Casa in costruzione: come procedere all’acquisto di un immobile in fase di edificazione senza correre rischi di perdere tutti i soldi spesi. La normativa italiana in vigore. Le garanzie per il compratore: il contratto preliminare e la figura del notaio. Opinioni. 

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Acquistare una casa in costruzione significa comprare un’abitazione su carta, ovvero un’immobile non ancora terminato ed al quale si sta provvedendo alla sua edificazione.

Materia complessa ed operazione che presenta i suoi rischi, ha dall’altra parte il vantaggio di essere costruito secondo i più moderni concetti di edilizia, con la garanzia di 10 anni che copre eventuali difetti di costruzione.


Casa in costruzione: normativa

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Per tutelare l’acquirente, la normativa italiana è abbastanza stringente in materia: il fallimento dell’azienda costruttrice rischierebbe infatti di compromettere la vita famigliare, sotto l’aspetto finanziario, per molti anni, con ripercussioni pesanti.

Il decreto legislativo 122/2005 prevede a tal proposito una serie di tutele che consentano al cittadino comune di essere molto più tranquillo. Obbiettivo della norma è di consentire all’acquirente, in caso di fallimento dell’azienda edile, di recuperare le somme versate.

Analizziamo nello specifico come funziona la norma e quali sono i criteri fondanti:

  • il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente la fideiussione, garanzia per tutte le somme incassate fino al momento in cui viene trasferita la proprietà
  • consegnare all’acquirente la polizza assicurativa, per 10 anni, che sarà la garanzia del risarcimento per eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
  • far redigere il contratto preliminare da un notaio che accerterà la correttezza della fidejussione
  • il notaio non procederà alla stipula dell’atto di compravendita qualora non si sia provveduto, prima o contestualmente all’atto, alla cancellazione dell’ipoteca
  • diritto di prelazione in favore dell’acquirente in caso di vendita dell’immobile all’asta
  • possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il, curatore, in caso di fallimento dell’azienda, abbia comunicato la scelta esecuzione o scioglimento del contratto.

Come avere le garanzie

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Il consiglio principale è quello di far redigere sempre il preliminare di vendita da un notaio, passaggio che implica in automatico l’attivazione delle tutele previste dal dlgs 122/2005.

Tale passaggio, che non sempre purtroppo avviene, presenta dei costi per l’azienda costruttrice che si vede costretto a sborsare una determinata somma di danaro, subendo dei vincoli sulle somme ricevute, determinata dalla stipula della fidejussione.

Effettuare una scrittura privata infatti, non garantisce e non tutela in alcun modo l’acquirente che rischierebbe di perdere gli anticipi versati in caso di fallimento dell’azienda edile.

Contratto preliminare: cosa contiene

Nel caso specifico del contratto preliminare stipulato per la compravendita di un immobile in costruzione, dovrà garantire che le verifiche, ovvero le visure ipotecarie, relative all’esistenza o meno di ipoteche od altri vincoli, siano state già effettuate.

Il notaio, trascrivendo l’atto nei registri immobiliari, garantirà di fatto l’acquirente contro i rischi dell’esistenza di ipoteche oppure successivi vincoli alla sua trascrizione, a patto che la compravendita avvenga entro 3 anni.

Il contratto preliminare di vendita conterrà i seguenti elementi:

  • descrizione dell’immobile da costruire o in costruzione, definendone confini ed eventuali pertinenze
  • indicazione degli eventuali atti d’obbligo, oltre all’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
  • il termine entro cui eseguire i lavori
  • prezzo e modalità di pagamento
  • indicare il permesso di costruire
  • l’eventuale esistenza di imprese appaltatrici
  • il capitolato specificando le caratteristiche dei materiali e l’elaborazione del progetto.

Acquistare casa in costruzione: fidejussione

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La fidejussione ha il compito di garantire e proteggere l’acquirente dal fallimento dell’azienda costruttrice. Rimane efficace fino al momento in cui l’istituto che l’ha rilasciata riceve copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile nella quale è contenuta l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa di 10 anni.

In questo modo, l’acquirente mantiene intatta la possibilità di pretendere la somma garantita dalla fidejussione:

  • in seguito a problemi finanziari dell’azienda edile
  • se intende recedere dal contratto
  • se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento a seguito del mancato rilascio della polizza decennale

Acquistare casa in costruzione: nullità del contratto

L’assenza della redazione del contratto preliminare comporta la nullità assoluta del contratto di compravendita per mancanza di forma.

La figura del notaio è di fondamentale importanza in quanto la sua presenza garantisce:

  1. obbligo di consegna della fidejussione, nel preliminare,
  2. consegna della polizza assicurativa decennale, nel contratto di compravendita.

Acquistare casa in costruzione: opinioni

Proviamo a mettere sulla bilancia vantaggi e svantaggi di un’operazione immobiliare di questo tipo per il compratore.

Vantaggi

  • acquisto di un prodotto nuovo
  • tecnologie più moderne nella fase realizzativa
  • presenza di diversi optionals importanti, quali domotica, riscaldamento più efficiente, etc
  • garanzia 10 anni per eventuali difetti
  • minor manutenzione nei primi anni di vita

Svantaggi

  • prezzo maggiore in fase di acquisto rispetto ad un’immobile già edificato
  • rischio che l’abitazione sia in una zona della città non ancora dotata di servizi di trasporto, centri commerciali, etc
  • mancanza di agevolazioni fiscali al momento
Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design

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