Acquistare casa su carta: le novità 2019


Comprare casa a progetto su carta: vantaggi economici, possibilità di personalizzazione. Rischi e garanzie per l’acquirente, consigli utili. Le novità di marzo 2019 per polizza assicurativa e fidejussione.

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Acquistare casa su carta, modalità indicata anche con il termine “a progetto”, consiste nell’acquistare un’immobile in fase di costruzione oppure ancora in fase iniziale di progettazione.


Acquistare una casa su carta: vantaggi

E’ una soluzione che può risultare conveniente dal punto di vista economico, poiché permette di strappare un buon sconto.

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In particolare, se trattasi di un acquisto in cooperativa, il prezzo finale d’acquisto potrebbe rivelarsi un vero affare.

Comprare casa quando è ancora in fase di costruzione permetterà inoltre di personalizzarla come vorrete, potendo concordare con il costruttore su alcune modifiche da apportare. L’immobile sarà poi conforme alle norme più aggiornate in materia di edilizia e risparmio energetico.

Una casa nuova inoltre, vi lascerà sereni per diversi anni, non dovendo pianificare lavori di ristrutturazione necessari per gli edifici più vecchi.

Fallimento costruttore?

Dall’altro lato, vi potrebbero essere alcuni inconvenienti: il potenziale fallimento del costruttore rischia di farvi perdere tutte le somme fin li pagate.

Ritardi nella consegna?

La tempistica di consegna potrebbe ritardare per i più svariati motivi, anche indipendenti dalla vostra volontà, con effetti negativi per l’ingresso nella vostra nuova abitazione.

Comprare casa a progetto: IVA agevolata o no

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Nel momento in cui valutate l’idea di comprare una casa in costruzione, sappiate che acquistare una casa su carta, direttamente dal costruttore, comporta l’IVA agevolata al 4%, se trattasi di prima casa.

In caso di secondo (o terzo etc) immobile, l’IVA ha invece aliquota ordinaria pari al 10%.

L’Iva andrà versata anche nel caso di acquisto di una casa, direttamente dal costruttore, rimasta invenduta per 5 anni. Il compratore dovrà infatti restituire al compratore l’imposta da questi già versata in precedenza.

Comprare casa a progetto: novità 2019

Il Decreto Legislativo 122/2005 venne realizzato con l’intento di aumentare la tutela dei consumatori che intendono acquistare una casa su carta:  garanzia fideiussoria, polizza danni e fondo di solidarietà hanno questo obbiettivo.

La crisi economica che ha colpito l’Italia nell’ultimo decennio ha spinto il legislatore ad intervenire ad ulteriore tutela del consumatore.

Garanzia fideiussoria (Polizza assicurativa)

La garanzia fideiussoria è la polizza assicurativa che l’azienda costruttrice deve stipulare con una banca o un’assicurazione.

Costituisce la garanzia delle somme versate dagli acquirenti, restituite nel caso in cui l’azienda edile fallisca o non riesca a consegnarvi l’immobile.

Nel caso in cui l’azienda non rilasci la polizza, l’acquirente può chiedere che il contratto venga annullato.

Il costo della fideiussione è di competenza del costruttore, che verrà poi aggiunto al prezzo finale dell’immobile.

Dal 16 marzo 2019 la grande novità è che la normativa impone l’obbligo di stipulare il contratto preliminare, nella formula dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata, tramite esclusivamente il notaio.

Sarà compito del notaio stesso accertare e verificare la correttezza della fidejussione che dovrà essere conforme ad un modello ministeriale: se assente, il contratto non potrà essere stipulato.

Tramite la fidejussione, l’acquirente ha la garanzia del rimborso delle somme versate anche in caso di mancanza della polizza indennitaria decennale postuma stipulata durante l’atto di compravendita.

Ulteriori compiti del notaio, a tutela del consumatore, è

  • verificare l’esistenza di ipoteche
  • ulteriori vincoli gravanti sull’immobile da costruire.

Sarà il notaio ad essere obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari. In questo modo l’acquirente sarà protetto da rischi che dovessero nascere fino alla trascrizione stessa, purchè la vendita avvenga entro il termine di 3 anni.

Senza la stipula del preliminare, il contratto sarà nullo per mancanza di forma. Le nuove leggi sono applicate a tutti i contratti, sia preliminari che definitivi relativi ad immobili a scopo residenziale per i quali:

  • permesso di costruire, SCIA o DIA sia stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019.

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Polizza danni

La polizza danni, della durata di 10 anni, copre eventuali vizi di costruzione che potrebbero verificarsi successivamente all’ingresso nella nuova residenza.

Questi vizi occulti potrebbero infatti costarvi caro negli anni seguenti, dovendo provvedere, a spese vostre, ad opere di manutenzione non previste.

La nuova norma prevede che la polizza dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente al momento della stipula del contratto di compravendita, nel quale vanno indicati gli estremi di tale polizza.

Se il notaio non riceve queste informazioni, non procede nella stipula dell’atto mentre per l’acquirente, qualora abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto, ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento delle somme fino a quel punto versate al costruttore.

Comprare casa a progetto: consigli e tutele

Oltre alle novità legislative del marzo 2019, può essere fondamentale definire alcuni aspetti che possano garantire di acquistare casa in modo assolutamente tranquillo.

Definizione del piano di pagamento

Importante definire il piano di pagamento: fissate le scadenze in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Poi, conservare le ricevute degli acconti e, consiglio per non rimanere a tasche vuote, non versare prima del rogito, oltre il  30% del totale stabilito come prezzo finale.

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Fondo di solidarietà

Il fondo di solidarietà è stato istituito nel 2005 per tutelare gli acquirenti che rimangano vittime del fallimento del costruttore. Il fondo infatti è costituito dal pagamento delle fidejussioni.

In questo modo gli acquirenti hanno la garanzia di poter recuperare parte delle somme versate, sebbene i tempi d’attesa non siano brevi e soprattutto la possibilità di recuperare l’intera cifra versata è decisamente bassa.

In caso di fallimento infatti,  l’acquirente non è altro che uno dei tanti creditori, insieme fornitori e banche.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design

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