Flipping: il nuovo business per guadagnare con la compravendita di case

Guadagnare con la compravendita di immobili senza viverci dentro nemmeno un giorno. Conosciamo il flipping, l’investimento finanziario che consiste nel comprare, ristrutturare e vendere una casa. Vantaggi e rischi dell’operazione, qualità che deve avere un buon flipper per guadagnare e diventare ricco.

Di strategie di investimento ne è pieno il mondo; da chi si professa il nuovo genio della finanza, proponendo tecniche a basso rischio e promettendo in cambio fiumi di denaro a chi invece si lancia sulle nuove forme come il bitcoin, pensando di far subito successo, magari vantando esperienze nel passato di trader per grandi banche.

In realtà, per avere successo in campo finanziario occorre conoscere bene la materia, aver fiuto ed anche un pò di fortuna, per chiudere la trattativa al momento giusto, massimizzando i profitti od eventualmente, minimizzando le perdite.

Anche il campo immobiliare è interessato ed è oggetto di operazioni di compravendita con l’intento di ottenere un profitto: il flipping è una delle modalità di investimento più note.

Cos’è il flipping

Il flipping, termine inglese, consiste nell’attività di acquistare immobili a un prezzo conveniente, ristrutturarli per metterli come nuovi e poi, mediante la vendita, ottenere un profitto dato dalla differenza fra il prezzo di cessione e la somma  fra il prezzo di acquisto e le spese sostenute.

L’obbiettivo del flipping è, come per ogni affare che si rispetti, massimizzare il profitto nel minor tempo possibile. Dunque l’operazione, ovvero la tempistica che è data dal momento dell’acquisto e la sua cessione, deve durare il meno tempo possibile, per evitare di rimanere esposti con le banche, ovvero avendo debiti con gli istituti bancari, sotto forma di interessi del mutuo ed aver denaro liquido da investire in altre operazioni.

Flipping: cosa valutare

Diversi sono i fattori che un flipper, ovvero un investitore che decide di fare di questa business la sua fonte di guadagno, deve considerare nel decidere quale immobile acquistare e a quale prezzo, considerando il possibile prezzo di cessione e la tempistica, importante sotto l’aspetto finanziaria e decisivo nel valutare la convenienza.

Dove comprare casa

L’acquisto dell’immobile è il primo passo da compiere. Nel decidere la città in cui operare, occorre pensare che la conoscenza del mercato immobiliare e dunque quali siano le zone urbane più appetibili, dovrebbe consentire più facilmente la cessione della casa, una volta effettuata la ristrutturazione.

Pertanto, la prima considerazione è quella di cercare immobili da ristrutturare in zone della città ben servite da mezzi di trasporto, vicina ma non troppo con le arterie autostradali e le vie di comunicazione più importanti.

Inoltre, la presenza di università scuole, ospedali, centri commerciali e locali pubblici, oltre a tutta una serie di servizi come bar, palestre, centri culturali e ricreativi, rende il quartiere sicuramente più attraente.

Chiaramente, scegliere un appartamento od altro tipo di immobile, in una zona molto chic o centrale della città, richiederà un esborso finanziario più elevato, dunque avere molta più liquidità sarà importante.

Analisi del mercato

Una zona della città molto appetibile lo sarà non soltanto per il flipper, ma anche per tanti altri, dato che viviamo in un’economia di libero mercato e dunque le stesse valutazioni fatte dall’investitore e le informazioni saranno a disposizione anche di altri operatori.

Pertanto, per valutare al meglio la zona, occorre considerare la concorrenza, ovvero:

• Numero di agenzie immobiliari presenti in zona
• Quantità di cartelli di vendita/affitto esposti sui palazzi
• Annunci di appartamenti in vendita sui siti internet

Questa serie di elementi permette di capire la quantità di immobili a disposizione, la presenza di competitor forti e soprattutto, conoscendo la tempistica con cui gli immobili vengono venduti, permette di capire entro quanto tempo si rientrerà economicamente dall’investimento fatto.

Decidere il prezzo di vendita

Il fattore chiave che porterà ad allungare od accorciare i tempi di vendita, ma soprattutto permetterà di sapere quanto guadagnare, in base anche alle tasse da versare allo Stato italiano per l’operazione di compravendita.

Il prezzo finale è strettamente collegato alla tipologia di lavori di ristrutturazione da sostenere e dunque, il rifacimento di una serie di impianti complessi, la sostituzione del pavimento piuttosto che l’abbattimento di uno o più muri per trasformare i locali, con la conoscenza degli importi da spendere, consentirà di calcolare il totale delle spese a proprio carico.

Il prezzo poi, dovrà tener conto della media del valore delle case della zona in cui si trova, per non risultare fuori mercato, se troppo alto e dunque con il rischio di invenduto per mesi o anni.

Oppure se, a costo di voler vendere in fretta, il prezzo di cessione troppo basso accelererà l’operazione, ma il profitto potrebbe non essere così allettante.

Flipping: vantaggi e rischi

E’ impossibile definire con esattezza se convenga o meno gettarsi nel campo immobiliare operando operazioni di flipping in quanto l’unico fattore chiaro e certo è la presenza o meno di un guadagno, senza considerare il tempo impiegato e le energie profuse.

Possiamo però indicare la serie di vantaggi e rischi da affrontare operando questi investimenti.

Vantaggi

• indipendenza economica
• l’esperienza accumulata diventa un importante vantaggio sul mercato

Rischi

• esposizione finanziaria con le banche
• se la tempistica di cessione si allunga, il profitto diminuisce
• non conoscere la zona o la città in cui si opera
• un cambio del piano regolatore potrebbe far diventare meno appetibile un quartiere

Pregi del Flipper

Per essere un buon flipper e dunque guadagnare bene senza rischiare troppo, occorre avere alcune importanti qualità umane e psicologiche, oltre ad essere in grado di fare calcoli finanziari in maniera adeguata, come ad esempio l’analisi costi/benefici che determina spesso il successo od il fallimento della singola operazione.

In maniera sintetica, per poter fare house flipping in maniera sicura occorre:

• aver liquidità finanziaria fin dall’inizio dell’attività
• conoscere la normativa fiscale in materia di compravendita di immobili
• capire la tipologia e l’importo delle ristrutturazioni da eseguire
• avere a disposizione una squadra di professionisti di cui fidarsi quali avvocato, notaio, operai, idraulici, elettricisti, etc
• pazienza nel raggiungere i risultati
• preferire, soprattutto, all’inizio, minori guadagni, potendo allargare la clientela e la conoscenza del mercato