Agevolazioni prima casa: c’è un caso in cui perdi tutte e quasi nessuno lo conosce
- Laurea in Belle Arti
In pochi sanno che le agevolazioni prima casa, una volta ottenute, corrono il rischio di dover essere restituite. La Corte di Cassazione ha chiarito una volta per tutte in quale caso le agevolazioni vanno incontro alla revoca automatica: una volta scattata, non c’è più nulla da fare.
Guarda il video
Con una recente sentenza la Corte di Cassazione ha fatto luce su un aspetto che in moltissimi ignorano: le agevolazioni fiscali sulla prima casa decadono in automatico se l’immobile non viene completato entro tre anni dalla data di acquisto. In poche parole, quindi, chi acquista un immobile in costruzione e usufruisce delle agevolazioni prima casa, corre il rischio di dover restituire tutto se la casa non è pronta entro 3 anni dalla data del rogito.
Si tratta di una specifica importante, che mette in allerta chi vuole acquistare una casa in costruzione e non ha tempi certi di consegna. Soprattutto, è importante sapere che lo scatto temporale supera qualsiasi altra circostanza, per cui le agevolazioni si devono restituire a prescindere da qualsiasi tipo di attenuante: ecco tutti i chiarimenti della Corte di Cassazione, contenuti nell’ordinanza n.25790/2025.
Agevolazioni prima casa
La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n.25790/2025 ha stabilito che le agevolazioni fiscali sulla prima casa decadono automaticamente se l’immobile non è completo entro 3 anni dall’acquisto. Si tratta di una specifica importante, che può costare davvero cara a chi ha acquistato o vuole acquistare una casa ancora in costruzione. Il limite dei 3 anni, infatti, è invalicabile, e una volta superato, gli sconti fiscali vengono meno in maniera automatica, senza possibilità di recupero, poichè si tratta di uno scatto indipendente da qualsiasi altra circostanza.
Non basta, quindi, trasferire la residenza nell’immobile o attivare le utenze per riuscire a mantenere i benefici fiscali ottenuti con le agevolazioni prima casa, ma ad essere determinante è l’effettivo completamento dei lavori entro il termine previsto.
Tale completamento si deve certificare attraverso la classificazione catastale dell’immobile e, di conseguenza, tutti gli immobili che sussistono nella categoria catastale F/3, sono un rischio per i proprietari. Gli immobili di categoria F/3, infatti, sono quelli che il fisco definisce incompiuti, e che non sono stati ancora assegnati ad una categoria specifica. Se dopo 3 anni dal rogito un immobile risulta ancora in F/3, quindi, si deve dire addio alle agevolazioni di cui si è usufruito in fase di acquisto.
Le conseguenze per i proprietari
Cosa succede, di fatto, ai proprietari che dopo 3 anni non hanno ancora un immobile fatto e finito? Senza troppi giri di parole, deve restituire la differenza tra le imposte ordinarie e quelle versate con l’aliquota agevolata. Inoltre, si deve aggiungere una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta. Per fare un esempio pratico che può aiutare a capire meglio: chi ha beneficiato dell’IVA al 4% dovrà passare al 10% o in alcuni casi anche al 22% e, sulla differenza, pagare il 30% di sanzione. Si tratta, quindi, di una spesa considerevole, che per gli immobili di maggior valore può arrivare a diverse migliaia di euro.
Attenzione, quindi, perchè l’attribuzione di una categoria catastale e della relativa rendita è un requisito fondamentale per mantenere i benefici delle agevolazioni prima casa. Anche se si trasferisce la residenza nell’immobile e di fatto vi si abita, se a livello catastale la pratica non è conclusa, per l’Agenzia delle Entrate non ci sono possibilità di salvarsi. Il permanere nella categoria transitoria F/3, equivale al non completamento dei lavori, e fa scattare automaticamente la revoca delle agevolazioni, che, ricordiamo, riguardano:
- l’IVA,
- l’imposta di registro,
- le imposte catastali e ipotecarie.
