Quasi nessuno ne parla, ma può evitarti grossi problemi quando compri casa
- Laurea in Belle Arti
Cos’è la garanzia per evizione, e perchè è utile conoscerla quando ci si approccia all’acquisto di un immobile? Questa misura di tutela protegge l’acquirente da rischi molto seri, ma in pochi la conoscono: ecco come funziona e in quali casi è conveniente usufruirne.
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Quando ci si accinge ad acquistare un immobile, sono molte le cose che non si conoscono e i rischi che si corrono. Una delle cose che meno persone conoscono, ma che può essere fondamentale in una compravendita complessa, è la garanzia per evizione, che tutela l’acquirente dal rischio di rivendicazioni da parte di terzi sull’immobile che si sta comprando. In poche parole, quindi, questa garanzia assicura all’acquirente che nessun altro può rivendicare la proprietà dopo la firma del rogito notarile.
La garanzia per evizione, regolata dagli articoli 1483 e seguenti del Codice Civile, protegge le compravendite e tutela la proprietà del bene da diritti altrui, ipoteche e servitù di cui l’acquirente è all’oscuro e che possono compromettere il godimento del bene stesso. Ecco come funziona e i casi in cui è più indicato sfruttarla.
Garanzia per evizione
Nel complesso mercato immobiliare italiano, conoscere la garanzia per evizione può evitare problemi enormi quando si acquista una casa. Quando si stipula, infatti, avere dalla propria una garanzia per evizione permette all’acquirente di ottenere la piena e libera disponibilità del bene, e impedisce a terzi di rivendicare diritti sulla proprietà della casa. Come? Assicurando che la stessa sia libera da:
- servitù non apparenti,
- ipoteche o pignoramenti,
- trascrizioni pregiudizievoli,
- rivendicazioni in sospeso da parte di terze persone.
In buona sostanza, quindi, la garanzia per evizione tutela l’acquirente dalla perdita della casa, sia totale che parziale, a causa dell’esistenza di un diritto preesistente all’acquisto di un soggetto terzo. Si tratta di una tutela importante, poichè ha valenza anche se il venditore era in buona fede, quindi protegge gli interessi dell’acquirente anche se il venditore non era a conoscenza dell’esistenza del diritto del terzo.
Una tutela per l’acquirente
Esistono tre tipi di evizione: quella totale, quella parziale e quella limitativa. L’evizione totale si verifica quando l’acquirente rischia di perdere completamente la proprietà del bene: se un soggetto terzo, dopo il rogito, rivendica la proprietà dell’immobile, l’acquirente può chiamare il venditore e far valere la garanzia. Il venditore, quindi, dovrà provare la mancanza di fondamento della richiesta di rivendicazione. Se il fondamento è reale, a questo punto, l’acquirente dovrà restituire l’immobile, ma potrà chiedere al venditore sia la restituzione del prezzo che il risarcimento del danno per spese notarili, lavori eseguiti, trasloco, ecc.
L’evizione parziale, invece, si verifica quando l’acquirente rischia di perdere solamente una parte della proprietà, come ad esempio una pertinenza o un giardino. In questo caso l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto di compravendita (se la parte in bilico era essenziale ai fini dell’acquisto), la riduzione del prezzo in virtù della rinuncia e il risarcimento del danno al venditore. Lo stesso meccanismo segue anche l’evizione limitativa, che riguarda, infine, gli oneri o diritti reali non apparenti, come i passaggi sotterranei per le tubazioni.
Nell’ambito di una compravendita immobiliare, verificare i documenti e la provenienza dell’immobile è fondamentale per essere sicuri di fare un acquisto libero da diritti di terzi e irregolarità di vario tipo. Proprio come il deposito del prezzo, anche la garanzia per evizione tutela l’acquirente da brutti scherzi, e rappresenta una misura da adottare per dormire sonni tranquilli.
