Contratto ad uso foresteria: come funziona lo sfratto
- Laurea in Belle Arti
Il contratto ad uso foresteria è un particolare tipo di contratto che si differenzia dalle normali locazioni per uso abitativo. Anche il procedimento di sfratto si discosta da quello classico, poiché è disciplinato dal Codice Civile e non dalla Legge n. 431/98. Ecco come funziona, come opporsi e quali sono le cause che possono portare allo sfratto.
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Quando si parla di contratti di affitto, spesso ci si dimentica che ne esistono di diversi tipi, e non solamente ad uso abitativo o commerciale. Un caso molto particolare è rappresentato dal contratto ad uso foresteria, in cui il conduttore è una persona giuridica, ossia un’impresa, che prende in affitto un alloggio dove far stare i propri dipendenti e collaboratori. Si tratta, quindi, di un caso che prevede un inquilino diverso dal conduttore, poichè nell’immobile vive, effettivamente, un dipendente.
Proprio come nelle locazioni classiche, anche in questo tipo di contratto può sorgere la necessità di richiedere lo sfratto del conduttore, quando questi si rende responsabile di un inadempimento grave.
La differenza però, sta nella procedura, poichè lo sfratto nel contratto ad uso foresteria è disciplinato dal Codice Civile e non dalla Legge n. 431/98. Ecco come funziona e quali sono le cause che possono portare il locatore a richiedere lo sfratto in questo tipo di contratto.
Contratto ad uso foresteria
Come anticipato, il contratto ad uso foresteria rappresenta una locazione particolare, in cui il conduttore e l’inquilino sono due persone diverse e, dove il conduttore è necessariamente una persona giuridica. A differenza di un classico contratto di affitto, in quello ad uso foresteria sia la durata che il canone di locazioni vengono stabiliti tra le parti, e vengono meno alcuni vincoli che caratterizzano, invece, le locazioni standard. In particolare, per la locazione uso foresteria non è prevista la cedolare secca, in quanto il conduttore è una persona giuridica, ma non solo.
La durata del contratto non segue le tempistiche e i termini dei contratti ad uso abitativo, come il 4+4 o il 3+2, ma ha una durata variabile che le due parti concordano insieme, e che comunque non può mai superare i 30 anni. Infine, questo contratto rappresenta un vantaggio non indifferente dal punto di vista fiscale per un’azienda, poichè la spesa del canone è deducibile. Date le sue caratteristiche, può capitare che il contratto ad uso foresteria venga utilizzato per mascherare un uso abitativo, o per subaffittare l’immobile, motivo per cui è sempre bene effettuare controlli periodici.
Come funziona lo sfratto
Quando in un contratto ad uso foresteria si verificano determinate situazioni, che comportano un inadempimento grave da parte del conduttore, il locatore può chiedere lo sfratto seguendo i dettami del Codice Civile.
Solitamente, i motivi che portano a questa richiesta riguardano un contratto scaduto (ossia uno sfratto che avviene dopo 30 anni di locazione) o la morosità del conduttore. Anche se ci sono minori in casa, l’iter che il locatore deve seguire per ottenere lo sfratto non cambia ed è contenuto nel Codice Civile:
- il locatore deve comunicare l’intenzione di non rinnovare il contratto al conduttore tramite una comunicazione di disdetta;
- se l’inquilino non libera l’immobile entro i termini previsti, il locatore può presentare un ricorso al Tribunale per intimare lo sfratto;
- il Tribunale notifica al conduttore un atto giudiziario;
- se l’immobile non viene ancora liberato, il locatore può chiedere lo sfratto esecutivo;
- l’ufficiale giudiziario è incaricato di far rispettare l’ordine del Tribunale.
