Muro condominiale: quando è da considerarsi parte in comune?

Alla scoperta di tutte le risposte della normativa sulle incognite legate al muro condominiale in caso sia portante o privo di funzione e quando considerarlo parte in comune.

Quando si parla di un condominio, avere il quadro chiaro di ciò che viene considerata parte in comune è molto importante sia per le problematiche emerse durante le varie assemblee ma altresì nel caso si abbia bisogno di effettuare dei lavori alla propria abitazione che potrebbero incidere anche su alcuni luoghi considerati esterni all’abitazione e considerate quindi parti comuni.

In particolar modo quando si parla di muri, è necessario saper distinguere un muro portante, di delimitazione e perimetrale, giungendo alla conclusione di quali siano del condominio. Scopriamo cosa dice la normativa a riguardo e come fare per risolvere delle annose questioni ad essi collegate.

Quando il muro condominiale è da considerarsi parte in comune

Molto spesso può accadere in un condominio che il muro appartenente a un giardino delimiti anche delle aree in comune con gli altri condomini. Prima di apportare delle modifiche, fare dei lavori o compromettere la sua integrità, è giusto conoscere la differenza tra muro portante, muro di delimitazione e muro perimetrale, fondamentale per capire se fa parte quindi delle aree in comune del condominio o se è interamente di proprietà dell’abitazione.

La normativa a riguardo spiega bene l’iter da seguire, insieme a un caso analizzato dal Tribunale di Napoli n. 9927 dell’8 novembre 2022.

I criteri di un muro condominiale

Iniziamo nel definire la differenza tra i vari muri che possiamo incontrare in un condominio. I primi sono i muri perimetrali, che definiscono la pianta e i volumi dell’edificio presente, considerati quindi nella maggior parte dei casi come parti in comune e oggetto di ripartizione delle spese dei vari condomini in caso di lavori e/o problematiche.

Non sono portanti ma ugualmente vengono considerati muri maestri per il ruolo strutturale indispensabile. Seguono gli importantissimi muri portanti che hanno la funzione di sostenere e scaricare i carichi statici e delle strutture sulle fondamenta.

Infine i muri di delimitazione, che rappresentano il confine di varie proprietà e quindi comuni a entrambi. Quest’ultimo è il caso più spinoso, in particolar modo quando rappresenta un volume diverso rispetto all’edificio di riferimento o se si tratta di un giardino a piano terra ma di uso esclusivo.

Il caso analizzato dal Tribunale di Napoli e la normativa

Il caso analizzato dal Tribunale di Napoli riguarda infatti un muro riguardante un giardino a piano terra ma di uso esclusivo, ponendo l’accento sulla sua rilevanza condominiale per l’eventuale divisione delle sue spese. Era necessario approvare dei lavori di manutenzione sul muro in questione che delimitava le proprietà al piano terra.

Per l’assemblea dovevano essere ripartite per tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà ma alcuni hanno contestato la decisione considerando il muro non incluso nella proprietà condominiale. Il Tribunale ha propriamente dato ragione a loro, ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.

Il muro di contenimento dei giardini non poteva essere considerato un bene comune perché non possedeva alcuna funzione portante o strutturale per l’edificio condominiale ma di uso esclusivo dei condomini al piano terra. Per questa ragione infine, le spese di manutenzione non devono essere ripartite tra tutti i condomini ma solo tra i proprietari delle abitazioni che ne usufruivano.

Quando il muro condominiale è da considerarsi parte in comune: foto e immagini