Plusvalenze da superbonus, il mercato immobiliare soffre la nuova tassa

Le plusvalenze da superbonus stanno dando qualche problema in sede di vendita immobiliare, ecco alcuni casi da esaminare. 

Se si rivende un immobile oggetto di interventi da superbonus, prima di un arco di tempo di 10 anni si genera una nuova plusvalenza da pagare in sede di cessione. Questa novità però sta un po’ facendo da freno nella compravendita di immobili ristrutturati. Ecco cosa dice la circolare dell’Agenzia delle entrate per sciogliere alcuni dubbi da parte dei proprietari.

Plusvalenze da superbonus, quando sono dovute

La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) ha introdotto novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni. Plusvalenze che sono entrate in vigore a partire dal primo gennaio 2024. Ma prima di andare avanti è bene capire cos’è una plusvalenza.

La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o costo di costruzione del bene oggetto di compravendita, aumentato di ogni altro costo inerente. Le plusvalenze derivanti da superbonus sono derivanti dalla cessione, prima dei dieci anni dalla fine dei lavori, di immobili interessati dal Superbonus. E’ quindi applicata un’imposta sostitutiva del 26%. In altre parole se un proprietario ha un immobile, ha usufruito del superbonus, in caso di rivendita prima di 10 anni, deve pagare questo ulteriore costo. Ecco perché le vendite degli immobili ristrutturati stanno diminuendo.

Plusvalenze da superbonus, la circolare dell’Agenzia delle entrate

Sul tema sono nati una serie di dubbi, anche da parte dei professionisti. Così l’Agenzia delle entrate con la circolare del 13 giugno 2024 n. 13 ha cercato di sciogliere i nodi dell’applicazione normativa. La plusvalenza riguarda

solo la prima cessione di immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia di intervento effettuato.

Inoltre nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Cosa succede nel caso di sconto in fattura o cessione del credito d’imposta?

L’agenzia delle entrate spiega inoltre che nel definire le modalità di calcolo della plusvalenza in caso di sconto in fattura o cessione del credito. Infatti stabilisce per il cedente, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati solo qualora si sia usufruito del superbonus nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Infine per le compravendite di immobili ristrutturati con interventi da superbonus è possibile applicare l‘imposta sostitutiva sul reddito applicabile nella misura del 26%. Ma per avvalersi dell’imposta il cedente deve fare espressa richiesta la Notaio. Tale richiesta deve essere espressamente inserita nell’atto di compravendita. In mancanza di tale dichiarazione si applica la disciplina ordinaria. E’ sempre compito del Notaio, applicare l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, versarla e comunicare all’Agenzia delle entra i dati relativi alla cessione.

Plusvalenze da superbonus: immagini e foto