Mutuo prima e seconda casa: le differenze che potrebbero farci cambiare idea

Quando si valuta l’acquisto di una seconda casa, magari volendolo intendere quale investimento immobiliare o come destinazione per le vacanze, è probabile che si stia considerando di richiedere un mutuo per la seconda casa. Cerchiamo di fare un pò di chiarezza in merito a quale sia la strategia economica migliore da adottare a cuor leggero, nella scelta del mutuo, secondo la valenza delle case.

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Mutuo prima e seconda casa: differenze di valore e di vantaggi fiscali

A differenza di quanto avvenuto per l’acquisto della  prima casa, il mutuo per la seconda casa segue regolamentazioni leggermente diverse. Sarà bene poi andare ad evidenziare che la cosiddetta seconda casa non potrà mai andare a beneficiare di tutte quelle agevolazioni fiscali  che sono previste per chi acquista la casa principale.

Infatti quella che viene definita l’abitazione primaria, risulterà essere comunque quella più tutelata dalla legge. Andando ad esaminare nel dettaglio le principali differenze tra il mutuo per la prima e la seconda casa,  si potrà decidere per il meglio, essendo in possesso di tutte quelle che sono le informazioni necessarie, se intestare l’immobile a se stesso o magari ad un altro membro della famiglia.

Mutuo prima casa e mutuo seconda casa: caratteristiche comuni

L’acquisto di un immobile è un’operazione costosa per la quale spesso non si dispone di liquidità sufficiente. Quindi, si opta per l’acquisizione di un mutuo, quale scelta comune che potrà andare a copertura di gran parte dell’importo dovuto. Normalmente l’entità del mutuo si aggira tra il 70 e l’80% del valore totale dell’immobile.

Prima di erogare il mutuo, l’istituto di credito effettua alcuni controlli sul richiedente, volte a  determinare le garanzie di pagamento, e sulla casa (per poterne stabilire il valore ed erogare un mutuo congruo). Successivamente, un tecnico incaricato viene inviato per effettuare verifiche al fine di attestare il valore della casa, andando così a determinare la somma finale del mutuo da erogare.

Tali procedure si applicano sia per il mutuo prima casa che per il mutuo riguardante una seconda casa. Tuttavia per andare a comprendere meglio la differenza tra questi due mutui, è opportuno fornire una definizione fiscale di “prima casa”. Si intende un immobile non di lusso che rientra nelle condizioni per cui vengono associate agevolazioni fiscali, comportando un interessante risparmio di imposte.

La prima e seconda casa: principali differenze nelle agevolazioni

La “prima casa” non è necessariamente il primo immobile acquistato, ma identifica la casa che soddisfa le caratteristiche fiscali associate ai benefici fiscali e di solito è destinata ad essere l’abitazione principale. Tra le significative differenze tra il mutuo prima casa e il mutuo seconda casa, vi sono certamente le agevolazioni fiscali che si ricevono per la prima e non per la seconda:

• Spese aggiuntive per la stipula del mutuo: nel caso di una prima casa, si presentano solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e le spese di gestione. Nel caso di una seconda casa, invece, vengono aggiunti carichi fiscali superiori al 2% sull’importo ottenuto per finanziare l’acquisto della seconda casa.
• Imposta sostitutiva agevolata: nel caso di mutuo per la prima casa, si applica un‘imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% sull’importo ottenuto a titolo di finanziamento. Tale percentuale sale al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
• Detrazioni IRPEF: le detrazioni IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo, oltre alla possibilità di adesione a un fondo di garanzia, sono riservate esclusivamente al mutuo per la prima casa. Tuttavia, le detrazioni IRPEF richiedono che la casa sia destinata ad essere abitazione principale prima di poter richiedere tale agevolazione.
• Riduzione dell’imposta di Registro: l’imposta di Registro viene ridotta dal 9% al 2% nel caso di mutuo per la prima casa. Nel caso di operazioni soggette ad IVA, la prima casa può beneficiare del 4%, mentre la seconda casa è soggetta al 10%.

Nel caso in cui il valore  immobiliare della seconda casa risulti essere inferiore a quello della prima, potrebbe una scelta vantaggiosa. Si potrebbe di conseguenza, andare a preferire la formula del leasing immobiliare.

Quali le differenze nelle spese non bancarie: come muoversi

Altro aspetto da valutare con attenzione, riguarda le spese non bancarie, relative all’acquisto delle diverse tipologie di immobili ( prima e seconda casa). In questo caso, tutte le imposte statali sono inferiori per la prima casa, che in teoria dovrebbe essere quella destinata ad essere l’abitazione principale. Ecco quindi che:

• Imposta di registro è del 2% per la prima casa, ma può arrivare fino al 9% per la seconda casa.
• Imposta ipotecaria è di 50 euro per la prima casa.
• Imposta catastale è di 50 euro per la prima casa.

Le spese di registrazione dell’atto di compravendita, a carico del privato cittadino, devono essere aggiunte al valore dell’immobile per calcolare il valore complessivo.

Da considerare che i parametri per l’approvazione di un mutuo per la seconda casa da parte di un istituto bancario, tendono ad essere più rigidi. Ciò si evidenzia poi se è presente un altro finanziamento in corso. I tempi di approvazione del mutuo per la seconda casa potrebbero essere più lunghi e richiedere maggiore documentazione.