Simulazione di vendita: cos’è? Si può fare?

Cosa s’intende per simulazione di vendita? Quali sono gli effetti ed, in particolare, è una tipologia di contratto che produce effetti verso terzi? Ecco tutte le nuove sentenze della Cassazione in materia.

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Simulazione di compravendita: cosa s’intende? A chi spetta l’onere della prova? Quali sono gli effetti di tale tipo di contratto verso terzi? Chi può far valere l’avvenuta simulazione di vendita?

Tanti sono gli interrogativi verso tale modus agendi negoziale, spesso posto in essere in frode ai diritti legittimi di terzi

Ma cosa s’intende davvero per simulazione?

La simulazione in ambito contrattuale: cosa è

Per simulazione in ambito contrattuale s’intende quel fenomeno, piuttosto diffuso, in cui non si fa corrispondere il contenuto del contratto con la reale volontà delle parti che hanno stipulato il medesimo negozio giuridico.


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La simulazione contrattuale è disciplinata con legge, la quale, salvo non vi siano intenti fraudolenti, ne legittima gli effetti
Nella vendita simulata di casa, ad esempio, le parti si fingono interessate a stipulare un determinato contratto ma, invero, non desiderano farne produrre gli effetti ovvero non intendono realizzare il passaggio del diritto reale sul bene.

Si tratta, in tal senso, di un contratto apparente che non corrisponde alle reali intenzioni delle parti.

Simulazione di vendita: assoluta e relativa

Per quanto attiene il contratto di compravendita, sussistono due tipi di negozi simulati: la simulazione assoluta e quella relativa.

Simulazione di vendita assoluta

Nella simulazione di vendita assoluta le parti convengono di concludere un accordo nel quale dichiarano che la vendita sia simulata e non vogliono produrne gli effetti.

Simulazione di vendita relativa

Nella vendita relativa, invece, le parti stipulano un contratto di compravendita dichiarando di voler produrre effetti differenti ovvero desiderano stipulare un contratto differente.

E’ il caso in cui le parti stipulano un contratto di vendita simulato ed a parte redigono un accordo nel quale stabiliscono che tra loro sia stata stipulata una donazione per cui il pagamento del prezzo per il passaggio del diritto reale sul bene non dovrà essere corrisposto.


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Contratto di vendita simulato: perché stipularlo?

Quali sono le ragioni che possono indurre le parti a stipulare un contratto simulato?

Vendere per nascondere il reale interesse di voler donare il medesimo bene nel contratto dissimulato che rappresenti e contenga le reali volontà delle parti contraenti?

Bene, si può stipulare un contratto simulato di vendita per occultare la propria situazione patrimoniale al fisco o al coniuge in vista di una futura separazione intercorrente tra gli stessi.

Nella fattispecie il contratto simulato lede i diritti di terzi di buona fede che, a loro volta, possono agire in giudizio per far valere i propri interessi lesi


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Nella simulazione assoluta alcun effetto del contratto viene prodotto.

In particolare, il venditore non sarà tenuto a consegnare l’immobile ed il compratore non sarà obbligato a pagare il corrispettivo del prezzo di acquisto.

Nella simulazione relativa, invece, il contratto fittizio di compravendita non produrrà effetti ma si produrranno quelli relativi al contratto dissimulato (la donazione ad esempio) che contiene la reale volontà delle parti purché redatto nelle formalità e nei modi previsti dalla legge.

La simulazione: come si prova e chi può farla valere?

Il soggetto legittimato a far valere la simulazione di un contratto lesiva di un proprio interesse, ha l’onere della prova della simulazione.

In tal caso, il soggetto avente interesse legittimo a dar prova della simulazione ai propri danni, potrà agire in giudizio per ottenere la nullità del contratto.

La prova della simulazione del contratto per farne valere la nullità degli effetti è diversa a seconda che l’azione sia esercitata dalle parti contraenti o da terzi interessati dagli effetti.

I terzi potranno far valere la prova della simulazione mediante la testimonianza o qualsiasi altro mezzo.

Le parti, invece, dovranno produrre la controdichiarazione da cui far emergere la volontà differente da quella emersa nel contratto simulato.

La prova testimoniale, per la singola parte che non voglia far valere il contratto simulato, è consentita alla parte se:

  • vi sia un principio di prova scritta oppure
  • se la parte si trovi impossibilitata a fornire la prova ed in caso di smarrimento incolpevole della documentazione.

Simulazione di compravendita: la sentenza della Corte di Cassazione

In merito all’azione volta a far valere la simulazione di un contratto di compravendita dissimulante una donazione, la Corte di Cassazione con sentenza n.22457 del 2019 ha così statuito:

Il giudice innanzi al quale sia stata proposta un’azione di simulazione di una compravendita in quanto dissimulante una donazione, azione finalizzata alla successiva trascrizione dell’atto di opposizione, ai sensi dell’art. 563, comma 4, c.c., deve rilevare d’ufficio l’esistenza di una diversa causa di nullità della donazione e, ove sia già pendente il giudizio di appello e sia, perciò, ormai inammissibile un’espressa domanda di accertamento in tal senso della parte interessata, deve rigettare l’originaria pretesa, previo accertamento della nullità, nella motivazione, con efficacia, peraltro, di giudicato in assenza di sua impugnazione.

In merito all‘azione di simulazione fatta valere dal terzo creditore a tutela del diritto di credito vantato nei confronti del venditore simulato, la Corte di Cassazione ha statuito:

Nell’azione diretta a far valere la simulazione di una compravendita che sia proposta dal creditore di una delle parti del contratto stesso, alla dichiarazione relativa al versamento del prezzo, pur contenuta in un rogito notarile di compravendita immobiliare, non può attribuirsi valore vincolante nei confronti del creditore, atteso che questi è terzo rispetto ai soggetti che hanno posto in essere il contratto, e che possono trarsi elementi di valutazione circa il carattere fittizio del contratto dalla circostanza che il compratore, su cui grava l’onere di provare il pagamento del prezzo, non abbia fornito la relativa dimostrazione.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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