Prezzo di acquisto immobile troppo basso: cosa si rischia?

Cosa accade allorquando il prezzo dell’immobile acquistato, risulti, di gran lunga, inferiore al valore di mercato? Possibile un accertamento fiscale? Ecco la risposta.

Nel mercato immobiliare, ma non solo, quando si acquisti o venda un bene immobile, il valore dello stesso dev’essere corrispettivo del prezzo di mercato.

Di contro, in caso di acquisto o vendita di un immobile ad un costo inferiore, l’acquirente risulterà pagare meno tasse, mentre il venditore riuscirà ad ottenere un indebito guadagno frodando lo stato.

In tal caso i rischi sono molteplici.

In particolare, l’Agenzia delle entrate, ha tutte le possibilità e capacità di utilizzare quegli strumenti ad hoc per conseguire una stima dell’effettivo valore di una compravendita immobiliare.

Sulla scorta del confronto con gli immobili venduti nelle zone adiacenti e le singole entità dei mutui erogati, l’Agenzia delle Entrate attraverso l’Osservatorio del mercato immobiliare, è in grado di effettuare un accertamento fiscale.

Accertamento fiscale per evasione a seguito di compravendita ad un prezzo anti-competitivo: ecco cosa dice la Cassazione

Sul punto, la Corte di Cassazione (Cass. ord. n. 20378/17 del 24.08.2017), ha statuito che in caso di vendita di un immobile, qualora il prezzo sia troppo basso, con il chiaro intento di risparmiare sul prezzo ed eludere l’imposizione fiscale, l’Agenzia delle Entrate, qualora il corrispettivo della vendita sia inferiore al prezzo stabilito nel rogito dalle parti, può procedere alla rettifica del valore del bene.

In caso di pagamento “sommerso”, dunque, non riuscendo a comprendere quanto fosse effettivamente dovuto dall’acquirente, il fisco procede sulla scorta del valore venale del bene in commercio, suggerito dalle stime dell’Omi.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, invero, non bastano, da sole tali stime, per procedere ad un accertamento fiscale, bensì occorre che gli agenti del fisco si rechino sul posto per accertare il reale stato dell’immobile ovvero acquisiscano dati dal satellite.

Valore venale del bene immobile: di cosa si tratta?

Il valore venale di un immobile è dato dal valore normale dello scambio generato dal mercato, rappresentato dal prezzo di vendita e non generato automaticamente dal mero valore indicato dalle parti negoziali.
Tale valore potrà essere individuato dall’Agenzia delle Entrate sulla base di:

• Valori individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate
  reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili al netto del tasso applicato mediamente applicato in una determinata data nell’ambito di una medesima località e per gli stessi investimenti immobiliari.
• Ogni altro elemento di valutazione anche sulla base di indicazioni fornite dai Comuni.

In caso di accertamento fiscale per prezzo eccessivamente basso, l’Agenzia notificherà il provvedimento al fine di ottenere il pagamento di una maggiore imposta di registro, catastale ed ipotecaria oltre a provvedere alla comminazione delle sanzioni.

Prezzo di vendita eccessivamente basso: com’è possibile scoprirlo?

Qualora il prezzo di un immobile si riveli eccessivamente più basso rispetto al valore di mercato, l’OMI sulla scorta delle proprie stime, non ha tutti gli indizi per consentire all’Agenzia delle Entrate di procedere ad un accertamento fiscale

Tali valori sono detti “di massima”. A determinare il prezzo reale di mercato, sulla scorta del quale, è possibile fare le opportune valutazioni fiscali, sono ulteriori, specifici parametri quali:

• l’ubicazione dell’immobile
• la superficie
• la collocazione nello strumento urbanistico
• lo stato delle opere di urbanizzazione.

Le stime offerte dall’Omi devono essere comparate ed integrate con tanti altri elementi di valutazione.

In particolare, l’elemento che può aiutare a comprendere e stimare l’effettiva valutazione di mercato del bene, risulta essere l’entità del mutuo che risulta, in casi anomali, più elevato rispetto al prezzo dichiarato.

Il giudice, in tal caso, dovrà valutare le prove nella propria complessità, verificando se esse siano in grado di supportare la rettifica formulata dall’ufficio.