Come stipulare un preliminare: le 10 azioni per evitare errori

Le parti che stipulano un contratto preliminare ex art.1321 c.c., s’impegnano a concludere un accordo in forza del quale redigeranno in futuro il contratto di vendita definitivo. Ecco le 10 cose da fare per evitare errori nella stipula di un preliminare.

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Il contratto preliminare non è un atto negoziale obbligatorio tra le parti.

In genere è stipulato fra promissario acquirente e cedente al fine di soddisfare le proprie rispettive esigenze in prossimità della futura vendita del bene immobile.

Le parti, ad esempio, possono concludere un preliminare di vendita per evitare che all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita l’acquirente non sia privo di risorse economiche per corrispondere il prezzo di acquisto.

Con il preliminare di vendita le parti non acquistano nè cedono alcun bene ma si impegnano a farlo in futuro ottemperando al contratto preliminare comunemente noto come compromesso


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Contratto preliminare: perchè si stipula

Attraverso un atto pubblico stipulato dinanzi al notaio o scrittura privata autenticata, le parti si impegnano nel preliminare a fare in modo che l’acquisto futuro del bene si attenga ai criteri e modalità stabiliti nel preliminare.

Qualora il promittente acquirente non sia in grado all’atto del contratto di vendita definitivo di pagare il prezzo del bene, attraverso il preliminare, si rimanderà la conclusione dell’affare nel momento  in cui il promissario acquirente avrà siglato ed attivato il mutuo.

Preliminare: le 10 cose da fare per non cadere in errore

La stipula del preliminare deve comportare dei vantaggi in favore di entrambe le parti.

Pertanto è necessario che sia stipulato con la consulenza di un professionista ed apponendo da parte di entrambi i contraenti 10 verifiche necessarie per non commettere errori

1.Verifica dell’immobile

Tale operazione prima della firma del preliminare spetta al promissario acquirente. il quale. dovrà accertarsi che l’immobile presenti le caratteristiche strutturali desiderate.

In tal senso spetterà al venditore eliminare quei vizi strutturali che inficino il buon esito del futuro contratto di vendita.

2.Controllo sulla provenienza del bene

L’acquirente prima di firmare il preliminare deve accertarsi che il venditore sia il legittimo proprietario del bene attraverso titolo di acquisto o mediante atto di successione ereditaria o donazione.


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3.Verifica su eventuali vincoli giuridici

Al momento del preliminare l’acquirente dovrà verificare se sul bene gravino diritti reali altrui (servitù di passaggio) o ipoteche.

4.Corrispondenza tra planimetria e stato del bene immobile

E’ inoltre fondamentale a tutela degli interessi del promissario acquirente che quest’ultimo verifichi se la mappa catastale del bene coincida con la dotazione effettiva dello stesso.

Ovvero occorre che prima della stipula del preliminare, l’acquirente verifichi la legittimità dei lavori strutturali effettuati previa concessione edilizia onde evitare l’acquisto illegittimo ed incauto di abusi.

5.Conoscenza del regolamento condominiale se il bene fa parte di un Condominio

L’acquirente dovrà conoscere il regolamento del Condominio in cui è ubicato il bene da acquistare al fine di valutare se le spese sostenute per i lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione alle parti comuni siano state ottemperate dal cedente.


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6.Acquisire documenti necessari all’acquisto

Prima della stipula del preliminare l’acquirente dovrà dotarsi di una serie di documenti che ne legittimino l’uso esclusivo ed il godimento del bene al momento della successiva stipula del contratto di vendita

Trattasi di una serie di documenti quali il certificato di condono, le concessioni edilizie, il certificato di abitabilità.

7.Stipula del preliminare non consente il possesso del bene

La sottoscrizione del preliminare di vendita non consente al promissario acquirente di entrare in possesso e disporre dello stesso fino al momento della conclusione del contratto di vendita definitivo salvo che nel compromesso non si faccia esplicita menzione

In quest’ultimo caso si fa riferimento al preliminare ad effetti anticipati in cui in attesa della stipula del contratto di vendita, si consente al promissario acquirente di entrare in possesso del bene.

8.La caparra nel preliminare: anticipo del prezzo e titolo risarcitorio

Al momento della stipula del contratto preliminare, nella forma dell’atto pubblico dinanzi al notaio o di scrittura privata autenticata,  il promissario acquirente versa in favore del cedente una caparra.

Quest’ultima non vale solo come anticipo del prezzo di acquisto del bene ma serve a tutelare le parti da eventuali inadempienze di una delle stesse nei confronti dell’altra.

Infatti qualora sia il promissario acquirente a non ottemperare all’impegno assunto con il preliminare, il cedente potrà trattenere l’intera caparra a titolo di risarcimento del danno subito.

Qualora sia il cedente a non rispettare il preliminare, all’acquirente spetterà il doppio della caparra inizialmente versata.

9.Obbligo di trascrizione del preliminare

Al fine di tutelare da atti pregiudizievoli di terzi, il preliminare sottoscritto dalle parti nelle forme previste dalla legge dovrà essere registrato entro 20 giorni dalla stipula nel pubblico registro dei beni immobili.

10.Una delle parti non vuole stipulare la vendita: ecco cosa si verifica

Qualora una delle parti, a seguito del preliminare di vendita, non intenda più stipulare il contratto definitivo, in via giudiziale si potrà agire per la risoluzione consensuale del preliminare o per il passaggio coattivo del diritto di proprietà del bene.

 

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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