Delibera nulla e fondo obbligatorio: come pagare i lavori di manutenzione straordinaria in condominio?

Tutto quello che c’è da sapere sulla normativa che regola il pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria in condominio senza incorrere in problemi o errori.

Nel seguire il regolamento di un condominio, si può facilmente incorrere in errore o in una cattiva interpretazione di una norma. In particolar modo quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, è bene conoscere perfettamente cosa dice la normativa a riguardo, per non dover affrontare noiosi inconvenienti e imprevisti. Approfondiamo qual è l’iter per pagare questi lavori straordinari evitando sia il prolungamento dei tempi ma soprattutto controversie legali tra i condomini. 

L’iter per pagare i lavori di manutenzione speciale in condominio

Quando si parla di condominio ormai si sa, ogni decisione deve essere approvata all’unanimità dall’assemblea condominiale. Stesso discorso anche quando si parla di lavori di manutenzione speciale, con la necessaria costituzione di un fondo speciale obbligatorio. Si tratta di un fondo cassa che bisogna sempre tenere a disposizione, composto dal tesoretto necessario per opere di manutenzione straordinaria o innovazione e può includere anche un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino.

Gli stessi devono risultare nel rendiconto annuale ed è obbligatorio averli al momento dell’approvazione dei lavori stessi da parte dell’assemblea condominiale. Ma cosa succede se si approvano lavori esosi senza avere a disposizione il fondo speciale?

Quando la delibera condominiale è da considerarsi nulla

Un caso concreto analogo è stato analizzato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 5 aprile 2023 n. 9388 dichiarando illegittima una delibera condominiale in assenza del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria. Rappresenta un precedente importante di tutela in particolar modo dei condomini, quando parte dell’iter non viene rispettato né dall’assemblea né dallo stesso condominio. Così come ha confermato anche la Corte di Cassazione in appello alla decisione in primo grado, l’esistenza pregressa del fondo speciale è una condizione di validità essenziale per le delibere relative a opere di manutenzione straordinaria. Senza il fondo quindi, ogni delibera a riguardo è da considerarsi assolutamente nulla. Lo stesso quindi, può avere un importo pari a quelli dei lavori o costituito in relazione ai singoli pagamenti se il totale è diviso e graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento.

La tutela dei condomini durante l’iter dei lavori straordinari

Valutare ogni postilla e ogni elemento come preciso è di grande importanza a tutela sia del condomino che ha approvato la delibera ma anche nel caso di un condominio eventualmente moroso durante il progredire dei lavori.

Proprio per questa ragione il fondo per i lavori speciali di manutenzione è obbligatorio, come strumento di controllo e tutela della gestione finanziaria degli immobili durante dei momenti che sono lunghi e impegnativi per tutti, che non vogliono ledere alcuna parte. Inoltre, il giudice può sindacare la nullità della delibera condominiale sia l’annullabilità della stessa, rilevata d’ufficio o esaminata dal giudice d’appello per garantire una copertura legislativa attenta e ancora più totale di ogni passo dei lavori.

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