Sanatoria edilizia: nuova stretta del Consiglio di Stato
- Laurea in Belle Arti
Sanatoria impossibile senza ok del paesaggistico: il Consiglio di Stato in una recente sentenza ha chiarito una volta per tutte i limiti della sanatoria edilizia nei confronti del vincolo paesaggistico, spiegando come mai senza l’autorizzazione della Soprintendenza non si può sanare alcun abuso.
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Le opere abusive in un’area vincolata dal paesaggistico si possono sanare? La risposta è no, e non vi sono deroghe o possibilità di scamparla, quando ci si trova in questa situazione. Le motivazioni sono diverse, e le ha spiegate tutte il Consiglio di Stato in una recente sentenza, riferita ad un caso in cui la ditta proprietaria di un immobile con opere abusive ha fatto domanda di sanatoria e l’ha vista respinta sia dal Comune che dal Consiglio di Stato.
La ditta sosteneva di aver diritto alla sanatoria in quanto, nonostante le opere non avessero mai ottenuto i titoli abilitativi necessari, tra cui anche l’ok del paesaggistico, non avevano mai nemmeno ricevuto la comunicazione sui motivi ostativi.
Inoltre, l’immobile era stato costruito parecchi anni prima, e nel frattempo si era dimostrato comunque stabile e sicuro. Il problema però, non si pone a monte, secondo il Consiglio di Stato, perchè a prescindere da tutto il resto, se non c’è l’autorizzazione paesaggistica a procedere, nessuna opera può essere sanata. Non fa differenza il tipo di abuso in questi casi, ma esclusivamente la presenza del nulla osta o meno. Ecco perchè.
Sanatoria impossibile senza ok del paesaggistico
La sanatoria edilizia di immobili che presentano opere abusive su aree gravate da vincoli paesaggistici è quindi totalmente impensabile e irrealizzabile senza l’autorizzazione paesaggistica. Questo è un assunto inderogabile, che si basa su un quadro normativo decisamente complesso:
- l’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia consente il rilascio della sanatoria solo in caso di doppia difformità urbanistica, regola che non è sufficiente se si interviene in un’area vincolata;
- l’art. 21-octies del TUE prevede che un ordine di demolizione non si può annullare per mancata comunicazione se l’esito non avrebbe potuto essere diverso;
- l’art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio sancisce che è obbligatorio ottenere l’autorizzazione paesaggistica in via preventiva a qualsiasi altro titolo edilizio;
- l’art. 10-bis della Legge n. 241/1990 parla del principio del contraddittorio e del preavviso di rigetto.
Ciò detto, la giurisprudenza afferma che solo in casi molto limitati si può sanare un’opera abusiva su un’area vincolata. In particolare, solamente se l’opera è precedente al vincolo e non comporta un aumento di superficie o volumetria, e ottiene il parere positivo dell’autorità preposta.
Salva Casa e nuovi dubbi
Nuovi dubbi però, li instilla il Decreto Salva casa, con le sue semplificazioni in materia di sanatoria delle lievi difformità. In realtà però, anche sul Salva Casa non si trovano tracce di una via verso la sanatoria che non passi precedentemente per l’autorizzazione paesaggistica. Per il vincolo paesaggistico, non a caso, non è stato accordato il silenzio assenso, e la Soprintendenza deve sempre esprimersi: senza il suo nulla osta, nessuna opera può essere sanata, anche se sussiste da anni e anni e non ha mai ricevuto la comunicazione dei motivi ostativi.
Infine, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7597 del 29 settembre 2025 sottolinea che l’ordine di demolizione è un atto dovuto e non richiede una motivazione rafforzata, anche se adottato a distanza di molti anni dalla commissione dell’abuso. L’abuso ha quindi carattere permanente e non genera mai un affidamento legittimo alla sua conservazione. Il vincolo paesaggistico ha natura tassativa e prevalente, non derogabile dagli strumenti urbanistici comunali, nemmeno quando questi qualificano una zona come a tutela limitata.
