Trattative immobiliari in Italia: dove si negozia di più?

Qual è la geografia delle trattative immobiliari in Italia? Questa è la domanda che si è posto l’Ufficio Studi di Tecnocasa, e che si trova alla base del report che parla proprio del margine di trattativa medio nel nostro Paese. In alcune città si negozia più che in altre: perché? Quali sono i fattori che influenzano maggiormente il prezzo di vendita di un immobile?

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Nel secondo semestre del 2024 il margine di trattativa medio sulle compravendite immobiliari è stato del 7,8%. Questo vuol dire che, mediamente, questa è la percentuale di sconto applicata al prezzo richiesto in pubblicità, al momento della vendita effettiva. Trattare sul prezzo di un immobile è una cosa normalissima, e accade davvero di rado trovare un acquirente e un venditore che non cercano di tirare quanto più possibile l’acqua al proprio mulino.

Al di là della media nazionale però, la geografia delle trattative in Italia è molto diversificata, e varia principalmente in base alle caratteristiche del mercato e allo stock immobiliare di ogni singola città.

L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha analizzato, in un recente report, proprio questi aspetti, delineando gli aspetti principali che determinano il margine di trattativa e le città dove lo sconto è maggiore o minore rispetto alla media italiana.

I motivi della negoziazione

Il principale fattore che determina la trattabilità del prezzo di un immobile in vendita è il mercato di riferimento. Nei mercati in cui l’offerta è abbondante, infatti, si tende a fare trattative più lunghe e spesso si arriva ad una percentuale di sconto più alta rispetto ai mercati in cui una scarsa offerta incontra una domanda importante. Oltre al mercato però, conta parecchio anche l’immobile nel dettaglio. In particolare, sono fattori rilevanti:

• lo stato dell’immobile e la sua ubicazione;
• la classe energetica;
• il motivo dell’acquisto.

Un immobile nuovo (4,7%) e un immobile ristrutturato sono meno soggetti a trattativa (6,8%), mentre uno dove si deve intervenire è spesso motivo di contrattazioni più impegnate (8%). Allo stesso modo, nelle zone più richieste si tende a trattare meno, mentre quelle meno gettonate sono aperte a trattative più generose.

Anche la classe energetica influisce molto sulla trattativa, e le case in classe A subiscono ribassi di prezzo nettamente inferiori rispetto a quelle in classe F o G. Infine, le case ad uso investimento sono solitamente più soggette a negoziati rispetto alle prime case.

Trattative immobiliari in Italia

In base a questi fattori, l’Ufficio Studi di Tecnocasa ha disegnato una mappa italiana di sconto, che riflette esattamente questi trend di negoziazione. Rispetto alla media nazionale di trattativa, fissata al 7,8% del secondo semestre del 2024, le grandi città italiane mostrano risultati molto più vari. Infatti, da un lato c’è Palermo, la città dove il prezzo delle case si tratta di più, e dove la percentuale di sconto arriva all’11,7%, mentre dall’altro c’è Verona, dove le trattative sono ridotte all’osso e la percentuale di sconto si attesta al 5,2%.

Nel mezzo si trovano Genova (9,9%), Napoli (8,4%), Torino (8,2%), Bari (7,5%), Roma (7,3%), Milano (6,6%), Bologna (5,6%) e Firenze (6,4%). Guardando questi numeri, non ci si può sorprendere. Infatti, dove comprare casa costa di più, il margine di trattativa è tendenzialmente minore rispetto a dove lo stock immobiliare più elevato consente una negoziabilità maggiore.

Ne sono un esempio i quartieri romani più gettonati, dove un mix di offerta bassissima e di domanda molto elevata sottopongono il mercato ad una pressione incredibile, che si riflette sui prezzi a dir poco esorbitanti.

Trattative immobiliari in Italia: foto e immagini