Casa da residenziale a turistica: come funziona il cambio

Trasformare la propria casa da residenziale a turistica richiede una specifica procedura amministrativa. Si tratta del cambio di destinazione d’uso, che deve essere supportato da titoli abitativi e da un adeguamento catastale. Ecco quali sono gli step da seguire per far diventare la propria casa un’attività turistico-ricettiva.

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Accogliere turisti nella propria casa per brevi periodi è diventata una prassi molto comune tra i proprietari di più immobili. Gli affitti brevi, non a caso, negli ultimi anni hanno monopolizzato la ricettività turistica italiana. Al di là dei disagi al mercato immobiliare che hanno portato, hanno fatto emergere anche la necessità di una regolamentazione più specifica. Di conseguenza sono nati il CIN e una serie di nuove norme. Fondamentalmente, quello che si deve fare quando si vuole avviare un’attività turistico-ricettiva in un immobile residenziale, è adeguare lo stesso alla nuova attività.

Ricevere ospiti per brevi periodi infatti, richiede specificità differenti dall’abitare continuativamente in una casa. Per questo, in moltissimi casi è necessario adeguare l’immobile alla nuova destinazione d’uso, e metterla nero su bianco con un cambio di destinazione d’uso a livello catastale. In sostanza, quindi, l’immobile deve passare da essere residenziale a turistico-ricettivo. Per farlo, si deve passare attraverso una procedura amministrativa.

Casa da residenziale a turistica

Quello che si deve sapere quando si decide di destinare la propria casa all’attività turistica, è che se questa viene svolta in forma continuativa, abituale e professionale, deve a tutti gli effetti essere riconosciuta. A questo scopo, il proprietario deve innanzitutto presentare una SCIA al SUAP (L. 191/2023 art. 13-ter, comma 8), e aprire una partita IVA con codice ateco adatto allo scopo. Il passo immediatamente successivo, è procedere al cambio di destinazione d’uso. Per portarlo a termine, può essere necessario dover intervenire con una ristrutturazione sull’immobile.

Questo perchè ogni regione ha dei parametri e dei requisiti ben precisi per case-vacanza, bed & breakfast, affittacamere e via dicendo. In questo, è sempre consigliabile avvalersi dell’ausilio di un professionista, in grado di garantire il rispetto delle normative vigenti e un buon risultato in termini strutturali. Una volta portati a termine gli adeguamenti fisici, bisogna procedere con il cambio di destinazione d’uso vero e proprio, che prevede diversi passaggi:

• presentazione di una SCIA al Comune;
• rilascio del permesso di costruire da parte del Comune;
• comunicazione di variazione catastale tramite DOCFA.

Semplificazioni e suggerimenti

Non sempre però la procedura è così lunga e onerosa. I tempi burocratici e le spese da sostenere si possono ridurre infatti sia grazie alle nuove disposizioni del Decreto Salva Casa in materia di cambio di destinazione d’uso, sia grazie alle modifiche che si effettuano sull’immobile. Infatti, se gli interventi non sono strutturali e non vanno a modificare l’edificio in cui sussiste l’immobile, la SCIA è sufficiente per il cambio di destinazione d’uso, e si può fare a meno del permesso di costruire. Non si può invece tralasciare l’adeguamento catastale, che deve assolutamente essere prodotto.

Questa procedura può avere costi consistenti, che però è difficile prevedere in anticipo. Innanzitutto, si devono mettere a budget i lavori di ristrutturazione. A questi si devono aggiungere le parcelle dei professionisti (architetti, geometri, ingegneri, ecc.) e le spese burocratiche di presentazione delle varie pratiche e di richiesta dei permessi. Non si tratta, alla fine, di una spesa irrisoria. Per questo, è bene valutare attentamente se procedere in questa direzione oppure no. Dall’altro lato, è altrettanto vero che la ricettività turistica garantisce il più delle volte un ritorno economico importante, capace di far rientrare delle spese piuttosto velocemente.

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