Inquilino incivile: cosa fare e come agire nei suoi confronti

Come combattere l’inciviltà di un inquilino che compie atti contro il regolamento, ledendo il diritto di godimento altrui della proprietà? Cosa fare e come agire in nome della legge.

Vaso, Sporco

Cosa è possibile fare per difendersi dal comportamento incivile e difforme dal regolamento condominiale tenuto da un inquilino?

Quali sono le azioni da porre in essere per difendersi da un inquilino che tende ripetutamente a dar fastidio agli altri, sporcare, fare rumore, rompere l’ascensore o le altre parti comuni?

Inquilino: etimologia del termine

Con il termine inquilino si indica il soggetto titolare di un contratto di locazione per effetto del quale, previo pagamento di un canone al proprietario, gode per un determinato tempo dell’immobile sito in un determinato edificio.

In gergo tecnico l’inquilino è il conduttore o più, banalmente, l’affittuario.


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Giacché l’inquilino, spesso, è destinato a restare per un tempo determinato all’interno di un condominio, può essere volto a porre in essere comportamenti difformi dal regolamento condominiale, lesivi della quiete e del diritto di proprietà vantato dagli altri condomini.

Condominio

L’inquilino incivile e la responsabilità in capo al proprietario dell’immobile

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione in materia di responsabilità per gli atti posti in essere dall’inquilino incivile:

il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee  a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

Pertanto, in forza di tale orientamento giurisprudenziale, il proprietario dell’immobile locato è responsabile, personalmente, nei confronti dell’intero condomino per gli atti illeciti posti in essere dall’inquilino.

In capo al proprietario dell’immobile in cui vive l’inquilino incivile, grava una responsabilità a titolo di culpa in vigilando, non essendosi attivato il proprietario per eliminare o prevenire tutti quei comportamenti difformi dalle regole condominiali.

Di contro, non è possibile sostenere che il proprietario dell’immobile possa essere ritenuto responsabile di atti di rilevanza penale posti in essere dall’inquilino (basti pensare alle violenze fisiche a carico di terzi o allo stalking).


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La colpa in capo al proprietario per gli atti di violazione del regolamento condominiale da parte dell’inquilino, grava in forza di una responsabilità civile.

Per esimersi da responsabilità, il proprietario non solo deve inserire nel contratto di locazione la clausola secondo cui l’affittuario s’impegni a rispettare il regolamento ma, con un atto formale di diffida dovrà, qualora tale clausola non sortisca effetti, attivarsi intimando lo sfratto.

Condominio

L’inquilino incivile è sottoposto a responsabilità per gli atti difformi dal regolamento condominiale

Il fatto che l’inquilino non sia in grado di costituire un rapporto con il condominio ma solo con il proprietario, non inibisce gli altri condomini o l’amministratore ad agire nei propri confronti per gli atti molesti perpetuati.


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In particolare, per i rumori o le molestie reiterate dell’inquilino incivile tali da dar fastidio al vicinato, il Condominio può agire direttamente in giudizio denunciando l’inquilino per disturbo della quiete pubblica.

Per tutti gli atti incivili dell’inquilino vige una responsabilità in solido a capo dell’inquilino e del proprietario per gli atti illeciti posti in essere dal primo.

Inquilino incivile: come cautelarsi e come agire

Nei confronti dell’inquilino autore di reiterati comportamenti incivili, difformi dal regolamento condominiale, sarà possibile agire, esperendo un tentativo di mediazione per far cessare le molestie a danno degli altri condomini o gli atti lesivi dell’integrità dei beni comuni.

In caso di esito negativo della procedura, si potrà adire l’autorità giudiziaria onde ottenere la cessazione dei comportamenti incivili.

Ex art.70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in merito alle infrazioni al regolamento condominiale, è stabilita una sanzione che varia da 200 euro fino ad euro 800 in caso di recidiva.

La somma verrà devoluta ad un fondo a cui l‘amministratore può attingere per ottemperare al pagamento delle spese ordinarie.

La sanzione è irrogata con delibera dell’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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