Impianti in Condominio: chi è responsabile in caso di danni?

Gli impianti al servizio dei Condomini per usufruire delle parti comuni sono soggetti a gestione e custodia. Per omissioni o negligenze in tali tipi di atti insorgono, tuttavia, delle responsabilità. Chi, in particolare, risponde di un proprio guasto o mal funzionamento?

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Comprendere a cosa sia dovuto il guasto o cattivo funzionamento di un impianto interno del Condominio non è semplice.

Spesso il mal funzionamento o il deterioramento degli stessi deriva da azioni o omissioni gravi oggetto di litigi all’interno del Condominio e di conseguenti azioni di responsabilità

Chi, in particolare, deve rispondere dei guasti o danni accorsi agli impianti condominiali?

Responsabilità della gestione degli impianti condominiali: a chi grava

Impianti in Condominio: chi è responsabile?

L’Amministratore di Condominio è il rappresentante legale dei Condomini ovvero il custode che provvede alla gestione degli impianti al servizio dell’edificio condominiale e dei singoli proprietari.


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Pertanto gli eventuali guasti a carico degli impianti o il mal funzionamento degli stessi potrebbe essere causa di azione di responsabilità, anche di natura penale (si pensi al malfunzionamento nel Condominio degli impianti antincendio da cui derivino lesioni personali colpose) in capo all’Amministratore.

Impianto di riscaldamento condominiale: i doveri in capo all’amministratore

Impianti in Condominio: chi è responsabile?

Per quanto attiene l’impianto di riscaldamento condominiale, l’amministratore è soggetto a rispondere dei danni eventuali derivanti da guasti o mal funzionamenti dello stesso.

In particolare, l’amministratore risponde ex art.2051 c.c. degli atti di omessa custodia verso la centrale termica.

Alla responsabilità dell’amministratore si associa quella del manutentore ex artt.2051 e 2043 c.c. e dello stesso costruttore in merito ai difetti sottoposti a garanzia.

Unitamente alla responsabilità civile dell’amministratore condominio, si possono verificare i presupposti per l’attribuzione della responsabilità di tipo penale (si pensi alle ipotesi di danni arrecati dal guasto o mal funzionamento di impianti antincendio causa di lesioni colpose).

La responsabilità ricade sull‘amministratore di condominio per quanto attiene l’omissione nell’obbligo di assicurare la tenuta dell’impianto di riscaldamento centralizzato nonché la sicurezza e l’efficienza energetica.


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L’Amministratore risponde per i danni provocati da sinistri generati da grave negligenza nella gestione e custodia della centrale termica.

L’amministratore di Condominio e la qualità di soggetto terzo responsabile

Impianti in Condominio: chi è responsabile?

Per quanto attiene la funzionalità e sicurezza dell’impianto termico, l’amministratore figura quale proprietario dello stesso e come tale ne risulta essere il custode e responsabile diretto.

L’amministratore è avulso da responsabilità per danni derivanti da cattivo funzionamento dovuto ad atti omissivi solo nel caso in cui venga individuato un terzo responsabile, quale l’impresa specializzata, avente le competenze specifiche sia organizzative che tecniche oltre che risultante essere in possesso dei requisiti per gestire un impianto di tal genere.


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In un condominio la delega al soggetto terzo responsabile per la gestione e manutenzione dell’impianto di riscaldamento comune è conferita da assemblea attraverso sottoscrizione di un contratto.

A tale negozio dovrà essere allegato un atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, redatto contestualmente alla delega assembleare.

Manutenzione di ascensore condominiale: responsabilità e compiti dell’amministratore

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L’ascensore rientra tra i beni comuni per i quali l’amministratore di condominio è direttamente responsabile quale custode.

In particolare, il rappresentante legale del condominio dovrà assicurare l’efficienza e la sicurezza dell’impianto in forza di un contratto di manutenzione siglato con una ditta specializzata.

Eventuali danni derivanti da guasti all’impianto potrebbero essere imputati anche in capo al manutentore che non abbia ottemperato alla prestazione d’opera commissionata.

Nel caso di specie ci si chiede di chi sia la responsabilità qualora l’ascensore non si fermi al piano provocando il blocco nella cabina dei condomini?

Quale custode del bene, l‘amministratore di Condominio potrà essere chiamato a rispondere del fatto illecito ex art.2043 c.c. per connessione eziologica tra lo stesso e la preventiva omessa vigilanza sull’impianto o errato adempimento della verifica.

In capo al manutentore, invece, i condomini potrebbero agire a titolo di responsabilità extracontrattuale

Malfunzionamento impianto antiincendio: la responsabilità penale grava in capo all’amministratore

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In tal caso occorre stabilire quando risulti essere obbligatoria l’installazione di un impianto antincendio all’interno dell’edificio condominiale.

Tale vincolo sussiste per gli edifici che abbiano un’altezza superiore a 12 metri.

L’altezza si valuta in relazione alla misura dal piano terra fino al livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile ed agibile.

Ex art.1117 c.c. per il malfunzionamento dell’impianto antiincendio in un condominio oltre all’amministratore, in forza di un omesso obbligo di vigilanza, la responsabilità potrà gravare anche in capo anche all’intero Condominio.

Nel caso di specie l’amministratore ed intero condominio saranno chiamati a rispondere dei danni derivanti dall’omessa manutenzione dell’impianto antincendio risultante essere malfunzionante ex art.2050 c.c. (qualora l’incendio sia dovuto da attività pericolosa) anche in forza dell’art.2043 c.c. per fatto illecito.

In caso di incendio scoppiato nel vano scale rivestito di materiale particolarmente infiammabile,  del danno subito dall’edificio ne risponderanno per omesso obbligo di custodia e manutenzione, sia l’amministratore che i singoli condomini.

Entrambe le parti, infatti, sono nella fattispecie da considerare quali custodi e come tali responsabili per la mancata adozione di tutti quegli atti di manutenzione preventiva volti, oggettivamente, ad evitare gli effetti dannosi di un evento prevedibile e pericoloso, materializzabili a carico di terzi, che tali soggetti avevano l’obbligo di evitare.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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