Costo di esecuzione del lavoro supera il preventivo: cosa fare?

Quando in un Condominio il costo dei lavori approvati dall’assemblea sia superiore al preventivo, cosa occorre fare? Il Condominio può rifiutarsi di pagare o è costretto ad adempiere al contratto con la ditta appaltatrice?

Palazzo

In un Condominio è possibile che, a seguito di approvazione dei lavori da parte dell’assemblea condominiale, all’esito degli stessi, l’opera realizzata risulti avere un costo superiore a quello paventato nel preventivo approvato.

Per l’effettuazione dei lavori il Condominio si affida ad una ditta appaltatrice con determinate caratteristiche peculiari previa autorizzazione ed approvazione del preventivo da parte dell’assemblea.

Per gli interventi più complicati il Condominio si affida al direttore dei lavori che deve possedere dei requisiti tecnici onde coadiuvare l’amministratore nello svolgimento dei compiti di controllo.

Costo dell’opera superiore al preventivo: cosa accade?

Cosa si verifica allorquando il costo di esecuzione dei lavori prefigurati dall‘assemblea condominiale, sia superiore al preventivo approvato?


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In tale circostanza il ragionamento da effettuare è differente a seconda del caso in esame.

Occorre verificare dapprima se le variazioni di costo siano dovute e giustificate dalla realizzazione dei lavori commissionati alla ditta appaltatrice secondo il principio della regola d’arte.

In tal caso il Condominio non si potrà sottrarre al pagamento del surplus.

Operai

Attribuzione dei lavori ed approvazione del preventivo

L’approvazione del preventivo e delle spese da sostenere durante l’anno con ripartizione tra i condomini è effettuata dall’assemblea ai sensi dell’art.1135 c.c.

Tali criteri di approvazione e ripartizione delle spese da sostenere per i lavori si riferiscono all’anno in corso con impossibilità da parte dell’amministratore di esigere il pagamento di quote anticipate rispetto ai successivi anni.

L‘amministratore, pertanto, viene messo a conoscenza del preventivo presentato da una ditta per l’esecuzione di un’opera richiesta salvo poi sottoporre lo stesso all’approvazione eventuale dell’assemblea.

Se i lavori rientrano nell’ordinaria manutenzione o nei servizi comuni essenziali, per legge, non è necessario che vengano approvati dall’assemblea.

In tal caso l’amministratore agisce in forza dei propri poteri e non quale mero esecutore delle decisioni assembleari.

Per l‘approvazione del preventivo presentato dalla ditta incaricata dei lavori, in sede di consuntivo si decide sull’approvazione delle spese per l’esecuzione degli stessi e per la ripartizione tra i condomini.


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A partire da tale momento l’amministratore potrà agire per recuperare le quote non versate dai condomini morosi (cassazione civile, sez.II- sentenza n.454 del 2017)

Allorquando i lavori abbiano un costo superiore a quelli prefigurati dal preventivo, se si tratta di interventi di straordinaria amministrazione, potranno essere approvati con il consenso dell’assemblea ex art.1135 c.c.

Edificio

Il costo superiore dei lavori è sempre dovuto?

Il Condominio quale committente dei lavori che risultano avere avuto un costo di esecuzione superiore a quelli oggetto del preventivo, è tenuto a corrispondere la maggiorazione delle somme prefigurate, qualora le variazioni eseguite rispetto al progetto iniziale dalla ditta appaltatrice, si rendano necessarie per rendere il lavoro conforme alla regola d’arte (Corte di Cassazione, sentenza n.10891 del 2017).


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Il pagamento aggiuntivo dei costi necessari per l’esecuzione delle opere commissionate e superiore al preventivo approvato dall’assemblea, secondo la Suprema Corte di Cassazione, è dovuto dal Condominio indipendentemente dal fatto che il committente sia stato avvertito.

La ditta è tenuta, infatti, ad eseguire l’opera commissionata secondo il principio della regola d’arte, ponendo in essere un ulteriore sforzo tecnico rispetto a quello prefigurato in fase di preventivo qualora lo stesso sia dovuto per la consegna ed il completamento dell’opera da eseguire.

Cantiere

Costo dei lavori maggiorato: quando il Condominio può non pagare?

I casi in cui il Condominio può non pagare la maggiorazione del prezzo di esecuzione dei lavori rispetto a quello paventato nel preventivo, sono:

  • Assemblea dopo essere messa a conoscenza della variazione di entità del costo rispetto a quello approvato, rifiuta lo stesso e propende per la sospensione dei lavori (ex art.1660 comma terzo, c.c.)
  • A seguito di circostanze imprevedibili, si sia determinato un aumento del costo per l’acquisto del materiale e della mano d’opera tali da comportare un aumento dell’iniziale spesa oggetto di preventivo.

In tali circostanze il Condominio può chiedere la revisione del prezzo e, se non risulta essere raggiunto un accordo con la ditta appaltatrice, il Condominio dovrà corrispondere per intero il prezzo relativo ai lavori fino a quel momento eseguiti.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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