Acquisto casa dal costruttore fallito: come evitare i rischi


Acquistare una casa da un costruttore, poi dichiarato fallito per insolvenza, comporta dei rischi sulla titolarità ed efficacia dell’atto di vendita. Ecco, dunque, cosa fare allorquando un compratore intenda tutelare l’acquisto di una casa evitando il rischio della revoca di proprietà per fallimento del costruttore.


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Acquistare direttamente casa dal costruttore è attività semplice ed immediata che, tuttavia, può generare dei rischi futuri inaspettati.

Spesso, inconsapevolmente, ci si può imbattere in un costruttore che sarà soggetto a procedura fallimentare con conseguente effetto di revoca dell’acquisto e perdita dei soldi corrisposti per il prezzo del valore dell’immobile.

Onde evitare di correre tali rischi derivanti dal crollo finanziario del costruttore-venditore, è opportuno prendere una serie di precauzioni.

Le tutele della legge dal costruttore che alieni il proprio bene, nascondendo al compratore ignaro i rischi di un atto di revoca, intervengono in favore del compratore di buona fede.


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In particolare, gli atti di vendita posti in essere dal costruttore fallito in conformità al prezzo di mercato sono revocati se compiuti nei sei mesi antecedenti la dichiarazione di fallimento e qualora il curatore fallimentare dimostri che il compratore fosse a conoscenza dello stato di insolvenza del cedente. Dunque, se era noto il fatto che il venditore si trovasse in una situazione di difficoltà finanziaria, la colpa dell’insuccesso ricade sull’acquirente.

Se, invece, il bene del costruttore fallito risulti essere stato venduto ad un prezzo inferiore di 1/4 a quello di mercato, la vendita è revocata seppur sia stata effettuata nell’anno antecedente la dichiarazione di fallimento in capo al costruttore.

Rischio maggiore inficiante l’acquisto: il prezzo ridotto

Nel caso della vendita secondo il giusto prezzo, il curatore fallimentare nell’ottenere la revoca dell’atto di vendita, dovrà dimostrare che l’acquirente fosse a conoscenza dell’insolvenza del venditore-costruttore.

Qualora  la vendita a prezzo ridotto, sia inferiore di un quarto rispetto al valore di mercato, la revoca è giustificata dalla presunzione della conoscenza dello stato di insolvenza da parte dell’acquirente.

Il compratore, pertanto, si tutela allorquando acquista dal costruttore al giusto prezzo di mercato, insorgendo dei problemi solo se il fallimento è dichiarato nei sei mesi successivi alla vendita o in caso di malafede del costruttore che dev’essere provata dal curatore fallimentare.


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Pertanto chi acquista un bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato difficilmente potrà conservare il bene non potendo dimostrare di non conoscere la situazione precaria del venditore ovvero che non sia trascorso un anno dall’atto di acquisto.

Bisogna, dunque, alzare le antenne ed i livelli di guardia quando il bene è proposto ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

Rischi in caso di fallimento a seguito del preliminare di vendita

Allorquando la dichiarazione di fallimento sia emessa nel periodo intercorrente tra il contratto preliminare di vendita e quello definitivo, il legislatore ha stabilito una tutela legislativa per l’acquirente in buona fede.

In tal caso l’acquirente è sottratto dall’azione revocatoria fallimentare, tutelando gli effetti dei contratti preliminari trascritti al giusto prezzo aventi ad oggetto un bene destinato ad abitazione principale

Per effettuare tale tutela legislativa, il contratto preliminare di vendita dovrà essere trascritto nel pubblico registro immobiliare mediante atto notarile.

Il costo del rogito è superiore rispetto alle somme impiegate per l’iscrizione all’agenzia delle entrate di un compromesso siglato nelle forme previste dalla legge e senza intervento del notaio, ma tale maggiore spesa è fondamentale per manlevare l’acquirente dal rischio di vedere sfumato l’investimento sostenuto e l’abitazione acquistata.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
  • Fonte Google News

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